注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的任務之一。這個過程可能會有些復雜，但是只有完成這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運營。主頁將會介紹工程保質金做賬，有相關疑問的閱讀者，那就請繼續(xù)看下去吧。

房地產企業(yè)和施工企業(yè)在項目工程建設時一般都會簽訂建設工程承包合同，并且約定在工程竣工驗收后，從應付工程款中直接扣留一定比例的金額作為質保金，待質保期結束后，再將上述款項返還給施工企業(yè)。一旦質保期內建設項目出現(xiàn)質量問題，房地產企業(yè)會視情況扣留質保金。那么，房地產企業(yè)扣留施工企業(yè)的工程質保金該如何進行財稅處理呢？接下來，從以下幾方面進行講述。

一、工程質保金相關內容

政策依據(jù)：

住房城鄉(xiāng)建設部 財政部關于印發(fā)《建設工程質量保證金管理辦法》的通知（建質【2017】138號）

1、基本概念

建設工程質量保證金（以下簡稱工程質保金）是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

2、工程質保金預留比例

發(fā)包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高于工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高于工程價款結算總額的3%。

3、不得預留工程質保金的兩種情況

第一、在工程項目竣工前，建筑施工企業(yè)已經繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時預留工程質量保證金。

第二、采用工程質量保證擔保、工程質量保險等其他保證方式的，發(fā)包人不得再預留保證金。

4、工程質保金的缺陷責任期

缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。

缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規(guī)定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計。由于發(fā)包人原因導致工程無法按規(guī)定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

5、工程質保金如何使用

缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的損失賠償責任。

由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用。

6、工程質保金何時返還

第一、缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后（最長不超過2年），承包人向發(fā)包人申請返還保證金。

第二、發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應于14天內會同承包人按照合同約定的內容進行核實。如無異議，發(fā)包人應當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的，發(fā)包人應當在核實后14天內將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14天內不予答復，經催告后14天內仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。

二、工程質保金的涉稅處理

政策依據(jù)：

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函【2010】220號）第二條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

因此，在實務中，房地產企業(yè)在土地增值稅清算前，肯定會要求施工企業(yè)開具工程質保金發(fā)票予以計算扣除。相應地，在計算增值稅時，可以按專用發(fā)票所載稅額予以抵扣；在計算企業(yè)所得稅時，可以按發(fā)票所載金額予以扣除。

三、工程質保金的賬務處理

案例：某房地產公司開發(fā)項目，在項目竣工驗收后，按照合同約定向施工企業(yè)辦理竣工結算，結算工程款1000萬元，同時預留質保金30萬元，質保期為兩年。施工企業(yè)向地產公司一并開具了1000萬元增值稅專用發(fā)票。在質保期內，該項目出現(xiàn)了質量問題，分不同情況進行賬務處理。

1、房地產企業(yè)收到施工企業(yè)的工程款發(fā)票同時預留質保金

借：開發(fā)成本 917.43

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）82.57

貸：應付賬款——工程質保金 30

銀行存款 970

2、如果質保期內，由于施工企業(yè)的原因出現(xiàn)了項目質量問題。施工企業(yè)積極進行維修，沒有造成損失，并承擔了鑒定及維修費用，質保期結束后，房地產企業(yè)需將扣留的質保金返還給施工企業(yè)。

借：應付賬款——工程質保金 30

貸：銀行存款 30

3、如果質保期內，由于施工企業(yè)的原因出現(xiàn)了項目質量問題。施工企業(yè)不愿意維修，也不承擔鑒定及維修費用。房地產企業(yè)另找單位進行維修，視維修費用的實際發(fā)生額扣留施工企業(yè)的質保金。

（1）如果發(fā)生維修費用10萬元，未超過扣留的質保金。

房地產企業(yè)收到外單位維修費用增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本/銷售費用 9.17

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）0.83

貸：銀行存款 10

房地產企業(yè)相應扣留施工企業(yè)的質保金。

借：應付賬款——工程質保金 10

貸：營業(yè)外收入 10

質保期結束后，房地產企業(yè)將剩下的質保金返還給施工企業(yè)。

借：應付賬款——工程質保金 20

貸：銀行存款 20

（2）如果發(fā)生維修費用50萬元，超過了扣留的質保金。

房地產企業(yè)收到外單位維修費用增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本/銷售費用 45.87

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 4.13

貸：銀行存款 50

房地產企業(yè)全部扣留施工企業(yè)的質保金。

借：應付賬款——工程質保金 30

貸：營業(yè)外收入 30

房地產企業(yè)按合同約定向施工企業(yè)進行索賠。

借：應收賬款——工程索賠款 20

貸：營業(yè)外收入 20

四、總結

房地產企業(yè)預留施工企業(yè)的工程質保金，作為其項目的風險控制金，本質上屬于工程價款的組成部分，是施工企業(yè)對房地產企業(yè)的債權。在當前競爭激烈的建筑施工行業(yè)，很多施工承包項目的凈利潤都達不到3%，房地產企業(yè)預留的工程質保金無疑占用了施工企業(yè)的流動資金。所以，施工企業(yè)應保質保量地完成項目建設工程并順利通過驗收，而房地產企業(yè)也應該按照合同約定，在缺陷責任期滿時，將工程質保金及時返還給施工企業(yè)。

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