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房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)在項(xiàng)目工程建設(shè)時(shí)一般都會(huì)簽訂建設(shè)工程承包合同，并且約定在工程竣工驗(yàn)收后，從應(yīng)付工程款中直接扣留一定比例的金額作為質(zhì)保金，待質(zhì)保期結(jié)束后，再將上述款項(xiàng)返還給施工企業(yè)。一旦質(zhì)保期內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)視情況扣留質(zhì)保金。那么，房地產(chǎn)企業(yè)扣留施工企業(yè)的工程質(zhì)保金該如何進(jìn)行財(cái)稅處理呢？接下來，從以下幾方面進(jìn)行講述。

一、工程質(zhì)保金相關(guān)內(nèi)容

政策依據(jù)：

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》的通知（建質(zhì)【2017】138號(hào)）

1、基本概念

建設(shè)工程質(zhì)量保證金（以下簡稱工程質(zhì)保金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定。

2、工程質(zhì)保金預(yù)留比例

發(fā)包人應(yīng)按照合同約定方式預(yù)留保證金，保證金總預(yù)留比例不得高于工程價(jià)款結(jié)算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預(yù)留保證金的，保函金額不得高于工程價(jià)款結(jié)算總額的3%。

3、不得預(yù)留工程質(zhì)保金的兩種情況

第一、在工程項(xiàng)目竣工前，建筑施工企業(yè)已經(jīng)繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時(shí)預(yù)留工程質(zhì)量保證金。

第二、采用工程質(zhì)量保證擔(dān)保、工程質(zhì)量保險(xiǎn)等其他保證方式的，發(fā)包人不得再預(yù)留保證金。

4、工程質(zhì)保金的缺陷責(zé)任期

缺陷責(zé)任期一般為1年，最長不超過2年，由發(fā)、承包雙方在合同中約定。

缺陷責(zé)任期從工程通過竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，缺陷責(zé)任期從實(shí)際通過竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，在承包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告90天后，工程自動(dòng)進(jìn)入缺陷責(zé)任期。

5、工程質(zhì)保金如何使用

缺陷責(zé)任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。如承包人不維修也不承擔(dān)費(fèi)用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費(fèi)用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進(jìn)行索賠。承包人維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用后，不免除對(duì)工程的損失賠償責(zé)任。

由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負(fù)責(zé)組織維修，承包人不承擔(dān)費(fèi)用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費(fèi)用。

6、工程質(zhì)保金何時(shí)返還

第一、缺陷責(zé)任期內(nèi)，承包人認(rèn)真履行合同約定的責(zé)任，到期后（最長不超過2年），承包人向發(fā)包人申請(qǐng)返還保證金。

第二、發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請(qǐng)后，應(yīng)于14天內(nèi)會(huì)同承包人按照合同約定的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。如無異議，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定將保證金返還給承包人。對(duì)返還期限沒有約定或者約定不明確的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在核實(shí)后14天內(nèi)將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請(qǐng)后14天內(nèi)不予答復(fù)，經(jīng)催告后14天內(nèi)仍不予答復(fù)，視同認(rèn)可承包人的返還保證金申請(qǐng)。

二、工程質(zhì)保金的涉稅處理

政策依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號(hào)）第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

因此，在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算前，肯定會(huì)要求施工企業(yè)開具工程質(zhì)保金發(fā)票予以計(jì)算扣除。相應(yīng)地，在計(jì)算增值稅時(shí)，可以按專用發(fā)票所載稅額予以抵扣；在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可以按發(fā)票所載金額予以扣除。

三、工程質(zhì)保金的賬務(wù)處理

案例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，按照合同約定向施工企業(yè)辦理竣工結(jié)算，結(jié)算工程款1000萬元，同時(shí)預(yù)留質(zhì)保金30萬元，質(zhì)保期為兩年。施工企業(yè)向地產(chǎn)公司一并開具了1000萬元增值稅專用發(fā)票。在質(zhì)保期內(nèi)，該項(xiàng)目出現(xiàn)了質(zhì)量問題，分不同情況進(jìn)行賬務(wù)處理。

1、房地產(chǎn)企業(yè)收到施工企業(yè)的工程款發(fā)票同時(shí)預(yù)留質(zhì)保金

借：開發(fā)成本 917.43

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）82.57

貸：應(yīng)付賬款——工程質(zhì)保金 30

銀行存款 970

2、如果質(zhì)保期內(nèi)，由于施工企業(yè)的原因出現(xiàn)了項(xiàng)目質(zhì)量問題。施工企業(yè)積極進(jìn)行維修，沒有造成損失，并承擔(dān)了鑒定及維修費(fèi)用，質(zhì)保期結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)需將扣留的質(zhì)保金返還給施工企業(yè)。

借：應(yīng)付賬款——工程質(zhì)保金 30

貸：銀行存款 30

3、如果質(zhì)保期內(nèi)，由于施工企業(yè)的原因出現(xiàn)了項(xiàng)目質(zhì)量問題。施工企業(yè)不愿意維修，也不承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)另找單位進(jìn)行維修，視維修費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額扣留施工企業(yè)的質(zhì)保金。

（1）如果發(fā)生維修費(fèi)用10萬元，未超過扣留的質(zhì)保金。

房地產(chǎn)企業(yè)收到外單位維修費(fèi)用增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本/銷售費(fèi)用 9.17

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）0.83

貸：銀行存款 10

房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)扣留施工企業(yè)的質(zhì)保金。

借：應(yīng)付賬款——工程質(zhì)保金 10

貸：營業(yè)外收入 10

質(zhì)保期結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)將剩下的質(zhì)保金返還給施工企業(yè)。

借：應(yīng)付賬款——工程質(zhì)保金 20

貸：銀行存款 20

（2）如果發(fā)生維修費(fèi)用50萬元，超過了扣留的質(zhì)保金。

房地產(chǎn)企業(yè)收到外單位維修費(fèi)用增值稅專用發(fā)票。

借：開發(fā)成本/銷售費(fèi)用 45.87

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 4.13

貸：銀行存款 50

房地產(chǎn)企業(yè)全部扣留施工企業(yè)的質(zhì)保金。

借：應(yīng)付賬款——工程質(zhì)保金 30

貸：營業(yè)外收入 30

房地產(chǎn)企業(yè)按合同約定向施工企業(yè)進(jìn)行索賠。

借：應(yīng)收賬款——工程索賠款 20

貸：營業(yè)外收入 20

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)留施工企業(yè)的工程質(zhì)保金，作為其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制金，本質(zhì)上屬于工程價(jià)款的組成部分，是施工企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)。在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的建筑施工行業(yè)，很多施工承包項(xiàng)目的凈利潤都達(dá)不到3%，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)留的工程質(zhì)保金無疑占用了施工企業(yè)的流動(dòng)資金。所以，施工企業(yè)應(yīng)保質(zhì)保量地完成項(xiàng)目建設(shè)工程并順利通過驗(yàn)收，而房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照合同約定，在缺陷責(zé)任期滿時(shí)，將工程質(zhì)保金及時(shí)返還給施工企業(yè)。

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