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中國海南日月灣，著名的沖浪勝地。

3月中旬的一個(gè)早晨，陽光鋪滿整個(gè)海面，海浪層層推向沙灘。穿著比基尼，抱著各色沖浪板的人，迎著海浪走去。海浪翻滾，有人正在抓浪站板，有人正在浪尖馳騁。

一輛棕色京牌小汽車，循著海岸邊的馬路駛向融創(chuàng)日月灣入口處。這位來自北京的業(yè)主，被站崗保安攔下，要求將車牌號(hào)報(bào)給自己的置業(yè)顧問，讓置業(yè)顧問申請(qǐng)這輛車的通行。

保安告訴這位業(yè)主，目前日月灣實(shí)行嚴(yán)格的出入管控，售樓處已經(jīng)不對(duì)外開放，只有工作人員和已經(jīng)收房的部分別墅業(yè)主才可通行，包括準(zhǔn)業(yè)主在內(nèi)的其他人等，都需得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，才能通行。

日月灣的后續(xù)走向，成為準(zhǔn)業(yè)主們最為關(guān)心的問題之一，這直接關(guān)系到未來的居住感受和房產(chǎn)價(jià)值。相比日月灣的海浪，海南環(huán)保風(fēng)暴更加綿長有力，月島被拆除已成定局。

這個(gè)名為融創(chuàng)日月灣的項(xiàng)目，是融創(chuàng)進(jìn)入海南的代表作。2015年，融創(chuàng)大展拳腳，成功布局華南、華中多個(gè)核心城市。在海南，融創(chuàng)通過收購南山集團(tuán)旗下地產(chǎn)子公司，獲得海南這一項(xiàng)目。

山東民企南山集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋工業(yè)、金融、航空、地產(chǎn)、教育、旅游等板塊。旗下地產(chǎn)平臺(tái)煙臺(tái)?；脴I(yè)有限公司，開發(fā)了多個(gè)大型旅游度假綜合體，如海南萬寧日島、月島，青島龍島、鳳島。

當(dāng)時(shí)，融創(chuàng)收購了煙臺(tái)?；煜碌暮Ｄ先f寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)和南山(海南萬寧)置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，并成立子公司萬寧南山融創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)。

萬寧日月灣是一個(gè)3A級(jí)景區(qū)，根據(jù)政府規(guī)劃，這里將投入260億元人民幣，建造濱海旅游區(qū)和國際沖浪基地，以海上運(yùn)動(dòng)、山地養(yǎng)生為主題的山海型特色旅游度假區(qū)，日月灣項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約34500畝，總建筑面積約400萬平方米。

融創(chuàng)介入操盤的主要有兩部分——部分陸域地塊以及日月島填海項(xiàng)目。日月人工島是日月灣的核心標(biāo)志性項(xiàng)目，總占地面積100萬平米，由填海而成。

當(dāng)時(shí)融創(chuàng)日月灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人朱宏對(duì)外稱，“我們想把融創(chuàng)日月灣建造成世界上能夠知名的旅游品牌，而不是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目。”

憑借日月灣正式進(jìn)軍海南后，融創(chuàng)開始重視旅游度假市場(chǎng)，以此加大在海南的布局力度。

2016年8月，海南融創(chuàng)與杭州金翰訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，收購目標(biāo)公司的50%股權(quán)及債權(quán)，獲得博鰲金灣項(xiàng)目。

博鰲金灣位于海南博鰲和潭門之間，毗鄰博鰲亞洲論壇永久會(huì)址。該項(xiàng)目包含住宅和商業(yè)用途，總占地面積約為164.75萬平方米，總可售面積約為164.75萬平方米，是首個(gè)為融創(chuàng)貢獻(xiàn)業(yè)績的海南項(xiàng)目。

也是在當(dāng)年，融創(chuàng)成立海南區(qū)域，并于12月發(fā)布了其在海南的6個(gè)項(xiàng)目，分別是日月灣、博鰲金灣、觀瀾湖、陽光小鎮(zhèn)、藍(lán)立方和南燕灣，這其中大部分是融創(chuàng)之前極少操作的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

在史上最嚴(yán)“環(huán)保風(fēng)暴”和 “限購”席卷海南的前幾年，融創(chuàng)在海南的發(fā)展如火如荼。

根據(jù)財(cái)報(bào)，作為第八個(gè)深耕區(qū)域，海南市場(chǎng)在2017年就為融創(chuàng)帶來126.5億元銷售額，融創(chuàng)借此超過一些布局多年的房企，擠進(jìn)當(dāng)年海南銷售額排行前五。

2018年上半年，融創(chuàng)在海南布局的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，達(dá)到近20個(gè)，布局了三亞、?？?、澄邁、定安、瓊海、萬寧、陵水等地，形成合圍海南之勢(shì)。2018年底，融創(chuàng)在海南土儲(chǔ)達(dá)到388.32萬平方米，可銷售/可出租建筑面積達(dá)到424.18萬平方米。

這是融創(chuàng)在海南布局的最高光時(shí)刻。在2018年的中期業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)老板孫宏斌也極力看好海南市場(chǎng)。他說，“海南我們特別看好，因?yàn)橹袊@類地方選擇性很少，有沒有政策都會(huì)挺好的，有好的政策一定會(huì)更好的，我們希望在海南有特別好的發(fā)展?！?/p>

但好景不長。從2017年底開始的環(huán)保風(fēng)暴席卷全國，對(duì)海南影響尤其深遠(yuǎn)。中央環(huán)保督察組嚴(yán)批海南“沿海市縣財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)過分倚重，向海要地、向岸要地情況嚴(yán)重，大量房地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)集中布局在風(fēng)景優(yōu)美的濱海一線，對(duì)海洋生態(tài)和海岸線自然風(fēng)貌造成破壞”等問題，并對(duì)海南多個(gè)大型圍填海項(xiàng)目的環(huán)保問題提出意見，并逐步給出整改和處罰意見。

這些項(xiàng)目均是昔日炙手可熱的明星項(xiàng)目，如海口市如意島、南方明珠、三亞市鳳凰島、儋州市海花島、萬寧市日月灣等。

環(huán)保風(fēng)暴將海南房地產(chǎn)架在火上熱烤，海南不得不擺脫對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴，尋求生態(tài)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)平衡發(fā)展。2018年，海南發(fā)布史上最嚴(yán)限購新政，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)格調(diào)控。海南島樓市陷入冰封，“候鳥”們飛不進(jìn)來，重倉海南的房企無一不受影響，他們開始收縮海南戰(zhàn)線，融創(chuàng)也不例外。

最直觀的體現(xiàn)是，融創(chuàng)在2019年10月將海南區(qū)域裁撤，與廣深區(qū)域合并，成立華南區(qū)域，新的區(qū)域總裁由原廣深區(qū)域總裁黃書平擔(dān)任，而海南區(qū)域總經(jīng)理鐘連勝則被調(diào)離。

融創(chuàng)海南區(qū)域從成立到被合并，時(shí)間也就三年左右。在內(nèi)外部因素共同作用下，此后融創(chuàng)在海南新增投資減少，相應(yīng)的土地儲(chǔ)備也逐年下降。

截止2020年底，在融創(chuàng)2.58億平方米的土儲(chǔ)中，海南總占地面積僅196.79 萬平方米，可售和可出租建筑面積為344.87萬平方米。相比2018年的高峰，土地儲(chǔ)備下降近五成。

而在上一輪史上最嚴(yán)限購和環(huán)保風(fēng)暴中，對(duì)于融創(chuàng)而言，受到重創(chuàng)的便是日月灣項(xiàng)目。

海南萬寧日月灣綜合旅游度假區(qū)是海南重點(diǎn)項(xiàng)目，其中標(biāo)桿日月人工島，項(xiàng)目總填海面積97公頃。日島填海造地用海面積共計(jì)約48公頃，月島填海造地用海面積約 49.3 萬平方米，月島形成陸域面積約為43.50萬平方米。

根據(jù)萬寧市政府公開資料顯示，月島圍填海項(xiàng)目自2013年底開工施工建設(shè)，2013年12月建成月島后方的鋼便橋（2018年12月6日已拆除完畢）。

2015年，在海洋環(huán)境影響報(bào)告書未經(jīng)核準(zhǔn)的情況下，月島即開工建設(shè)，加劇了其西南側(cè)1.7公里岸灘的侵蝕，侵蝕最寬處達(dá)22米，對(duì)省級(jí)青皮林自然保護(hù)區(qū)造成一定影響。

2016 年，月島開始圍堰。至2017年2月27日，海南省海洋與漁業(yè)廳責(zé)令其施工單位停止施工建設(shè)時(shí)，月島圍填海工程的外部圍堰已完全形成。并且，直至督察進(jìn)駐期間，月島才實(shí)際停止違法填海行為。周邊岸灘已出現(xiàn)大面積淤積并形成連島沙壩，極大地破壞了海洋自然風(fēng)貌。

2020年10月19日，海南省人民政府網(wǎng)公布了《海南省貫徹落實(shí)中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組督察報(bào)告整改方案》（以下簡稱"《方案》"），提出將對(duì)九大圍填海項(xiàng)目分類處置。

針對(duì)日月島整治，《方案》要求在2020年底前，編制月島項(xiàng)目拆除工程實(shí)施方案和生態(tài)環(huán)境評(píng)估報(bào)告，明確拆除工藝、拆除物料處置、拆除工期等內(nèi)容，并組織專家評(píng)審。2021年2月底前，依法收回月島項(xiàng)目海域使用權(quán)，注銷海域使用權(quán)證書。依法責(zé)令月島項(xiàng)目業(yè)主單位按照拆除工程實(shí)施方案限期拆除，2022年5月底前完成月島項(xiàng)目拆除。

界面新聞3月中旬實(shí)地探訪日月灣發(fā)現(xiàn)，月島入口處也被禁止通行，藍(lán)底白字都在顯示生態(tài)保護(hù)的決心——“綠水青山就是金山銀山、全面落實(shí)環(huán)保政策、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)”。

通過跨海大橋進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部，可以看到日島通向月島連橋在海中戛然而止，挖掘機(jī)正在鑿開月島地面和圍堰，月島已經(jīng)開始拆除。一位項(xiàng)目內(nèi)部工作人員告訴界面新聞，拆除工作于上周就開始啟動(dòng)。

在投入產(chǎn)出方面，日月灣項(xiàng)目的建設(shè)無疑存在虧損。根據(jù)此前《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，日島總投入有40億至50億元， 月島工程已投入近10億元。但這一整個(gè)項(xiàng)目，融創(chuàng)僅賣掉了日島一期和二期，資金回流明顯不足以覆蓋投入。

根據(jù)公開資料，融創(chuàng)2015年以13.28億元摘牌日島9個(gè)地塊，合計(jì)34.42萬方，共規(guī)劃五期住宅和島心商業(yè)區(qū)。

2017年3月日月灣項(xiàng)目首開，日島一期高層公寓均價(jià)2.3萬/平方米，空中別墅均價(jià)2.8萬/平方米。2017年9月后，二期公寓均價(jià)2.5萬/平方米左右，海景別墅1600-1800萬/套。根據(jù)融創(chuàng)2017年財(cái)報(bào)，當(dāng)年這一項(xiàng)目為融創(chuàng)貢獻(xiàn)31.7億元銷售額。

界面新聞走訪發(fā)現(xiàn)，目前日島島心商業(yè)區(qū)已經(jīng)建好，但并未完成招商工作，僅有個(gè)別商戶入駐。住宅方面，二期剩余兩居、三居房源以商業(yè)公寓形式出售，三期部分建筑正在建設(shè)，四、五期目前未出規(guī)劃。一、二期已售出房源處于逾期交房狀態(tài)。

一位業(yè)主告訴界面新聞，一二期已經(jīng)交付了部分別墅，其余將在今年6月底交房。

萬寧市政府《關(guān)于貫徹落實(shí)國家海洋督察整改任務(wù)（序號(hào)78）整改完成情況的公示》中表明，萬寧日月灣日島項(xiàng)目申請(qǐng)、批準(zhǔn)的用海類型為旅游娛樂用海，且明確要求"禁止填海造地開發(fā)普通房地產(chǎn)項(xiàng)目"。但該項(xiàng)目填海竣工驗(yàn)收后，萬寧市政府改變填海旅游用途5.6公頃用于房地產(chǎn)建設(shè)。

同時(shí)《公示》指出，對(duì)日島已批已建住宅部分，目前項(xiàng)目建設(shè)單位已與海南開晟置業(yè)有限公司簽訂房屋托管委托經(jīng)營管理協(xié)議，由海南開晟置業(yè)有限公司對(duì)已建成的住宅產(chǎn)品進(jìn)行受托經(jīng)營管理，變住宅產(chǎn)品為準(zhǔn)經(jīng)營性產(chǎn)品。

準(zhǔn)經(jīng)營性產(chǎn)品則是指，變更為商業(yè)公寓形式出售，從而規(guī)避限購令影響。

對(duì)于日島已批未建3#住宅樓項(xiàng)目整改情況，《公示》指出，市資規(guī)局正在辦理上述住宅用地用途改變手續(xù)， 03地塊03號(hào)樓建筑單體建筑修改方案還未通過專家評(píng)審。

隨著月島開始拆除和日島后續(xù)的房產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)變更，日月灣項(xiàng)目很難在恢復(fù)往日的銷售狀況，同時(shí)已售房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)大打折扣。

與其他在環(huán)保風(fēng)暴中受到?jīng)_擊的開發(fā)商相比，對(duì)融創(chuàng)的影響顯然更大。同樣是在2017年被要求整改的儋州?；◢u，在2020底之前繳納完罰款，有30多棟商品房沒有拿到預(yù)售證，改為自持，整改工作已基本完成。

目前?；◢u已經(jīng)賣掉了6萬套房源，還在不斷推出新房，均價(jià)也漲到了2萬元/平方米。對(duì)恒大而言，這個(gè)超大型的人工旅游島在經(jīng)過整頓后，如今已開始試營業(yè)，今年將正式開門迎客。

頭部房企萬科在三亞也僅剩森林城市和海上大都會(huì)在售賣，且海上大都會(huì)已經(jīng)接近清盤階段。但碧桂園在海南還有大量項(xiàng)目在賣，因?yàn)檫h(yuǎn)離海岸線，他們并未受環(huán)保風(fēng)暴影響，目前在賣的有三亞中央CBD的碧桂園保利悅府、碧桂園海上大都會(huì)、碧桂園興隆湖畔等項(xiàng)目。

隨著庫存消化和海南土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)和安居型市場(chǎng)，相比融創(chuàng)被動(dòng)消化地產(chǎn)庫存，萬科和碧桂園迎合海南新方向，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向安居型項(xiàng)目和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

比如三亞，過去一年，三亞賣地47宗，總成交面積達(dá)146.1萬平方米，總成交額達(dá)147.7億元。 其中，商服用地總用地面積占比最高，達(dá)49.1%。 居住用地占比23%，出讓的7宗地都為安居型項(xiàng)目，萬科拿了2宗，碧桂園拿了1宗。

對(duì)融創(chuàng)來說，日月灣這個(gè)當(dāng)初他們想要打造的知名旅游品牌夢(mèng)已然無法實(shí)現(xiàn)，剩下的將僅僅是一個(gè)規(guī)劃不完整的項(xiàng)目，與最初的設(shè)想已背道而馳。

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