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截圖自深業(yè)物業(yè)集團(tuán)招標(biāo)公告

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 見(jiàn)習(xí)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

近期，物業(yè)分拆上市熱度又回來(lái)了。

前有萬(wàn)物云境外上市獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，后有深圳控股有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳控股”）稱考慮可能分拆公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市。

7月22日，深圳控股發(fā)布自愿公告稱，考慮可能分拆公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。

此外，深圳控股還透露，截至7月22日，公司董事會(huì)尚未決定是否及何時(shí)進(jìn)行可能分拆項(xiàng)目，并將在適當(dāng)時(shí)間或根據(jù)上市規(guī)則的規(guī)定就可能分拆項(xiàng)目作出進(jìn)一步公告。

不過(guò)，值得注意的是，7月26日，深業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深業(yè)物業(yè)”）發(fā)布了港股IPO上市行業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)公告，并設(shè)立了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標(biāo)。

為進(jìn)一步了解情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者于7月29日下午向深圳控股有限公司與深業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司郵箱分別發(fā)送了相關(guān)采訪函，但截至發(fā)稿之時(shí)，暫未獲得回復(fù)。

一年前就開(kāi)始“下一盤(pán)大棋”

那深業(yè)物業(yè)和深圳控股有什么關(guān)系？

據(jù)天眼查顯示，深業(yè)物業(yè)的大股東是深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深業(yè)南方地產(chǎn)”），持股49.47%，而深圳控股有限公司100%持股深業(yè)南方地產(chǎn)。

2021年初，深業(yè)物業(yè)就在十四五期間的奮斗目標(biāo)中明確提到，要打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

而目前，深圳控股已經(jīng)將絕大部分物管業(yè)務(wù)騰挪進(jìn)了深業(yè)物業(yè)。

截圖自天眼查

去年9月，深業(yè)物業(yè)發(fā)生了股權(quán)變更，原本由深業(yè)南方地產(chǎn)100%持股，后來(lái)深業(yè)南方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出50.53%股權(quán)給深業(yè)泰然（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)泰然”）、深業(yè)置地有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)置地”）、深業(yè)泰富物流集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“泰富物流”）、深圳市農(nóng)科集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳農(nóng)科”）。

目前，這四家公司分別持股深業(yè)物業(yè)，占比約29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

值得注意的是，在深業(yè)泰然、深業(yè)置地、泰富物流，以及深圳農(nóng)科接手深業(yè)物業(yè)股份之前，還曾將旗下的物業(yè)公司轉(zhuǎn)到深業(yè)物業(yè)名下。

2021年9月18日、19日，深業(yè)物業(yè)從深業(yè)置地、深業(yè)泰然、泰富物流、深圳農(nóng)科接下了深業(yè)商業(yè)管理有限公司、深業(yè)置地（深圳）物業(yè)管理有限公司、深業(yè)智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)（深圳）有限公司、深圳市深業(yè)泰富商業(yè)物業(yè)管理有限公司、深圳市農(nóng)科物業(yè)管理有限公司的100%股權(quán)。

也就是說(shuō)，深業(yè)物業(yè)整合了深圳控股旗下的物業(yè)資產(chǎn)。

在管面積低于上市物業(yè)企業(yè)平均水平

不過(guò)，即使整合了深圳控股旗下的物業(yè)資產(chǎn)，深業(yè)物業(yè)的在管面積仍低于上市物業(yè)企業(yè)平均水平。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長(zhǎng)44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長(zhǎng)37.6%。

圖源：克而瑞研究

而據(jù)深業(yè)物業(yè)7月26日招標(biāo)公告顯示，截至2021年年底，深業(yè)物業(yè)的管理面積超7500萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)16個(gè)省份50多個(gè)城市，管理項(xiàng)目近600個(gè)。

據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋社區(qū)住宅、政府物業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)。其中，當(dāng)前物業(yè)城市在深圳區(qū)域管理項(xiàng)目數(shù)第一，市場(chǎng)占有率超20%。

2019年，深業(yè)物業(yè)取得深圳首個(gè)物業(yè)城市項(xiàng)目管理權(quán)，并在福田區(qū)華富街道啟動(dòng)”物業(yè)城市“改革試點(diǎn)建設(shè)。

此外，據(jù)深圳控股2021年年報(bào)描述，公司自2019年成功落地深圳首個(gè)“物業(yè)城市”試點(diǎn)項(xiàng)目以來(lái)，先后為深圳吉華街道、寶龍街道、梅林街道、香蜜湖街道、福田街道等6個(gè)街道提供市容環(huán)境、公共安全、物業(yè)管理全覆蓋、社區(qū)服務(wù)及黨建政府等全方位物業(yè)城市服務(wù)。

據(jù)了解，深圳控股將“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，統(tǒng)一歸類在了城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中。截至2021年末，深圳控股的城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在管面積約6155萬(wàn)平方米，較去年上漲31%。其中，第三方項(xiàng)目占比75%；物業(yè)城市、產(chǎn)業(yè)園、公建設(shè)施、寫(xiě)字樓等非住宅業(yè)態(tài)占比54%。

背靠大樹(shù)好乘涼

大部分物業(yè)管理公司都依托于母公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而這也是在物業(yè)賽道發(fā)展的優(yōu)勢(shì)之一。觀點(diǎn)指數(shù)指出，截至2021年年底，上市物企中已有15家管理面積突破1億平方米，增長(zhǎng)來(lái)源主要是依托地產(chǎn)母公司、市場(chǎng)外拓、對(duì)外合作、戰(zhàn)略收購(gòu)等。

深業(yè)物業(yè)也不例外，其依托于深圳控股發(fā)展

據(jù)深圳控股官網(wǎng)資料顯示，深圳控股于1997年在香港聯(lián)合交易所上市，是深圳市國(guó)資委旗下最大的房地產(chǎn)上市公司，公司核心業(yè)務(wù)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及管理。

而深業(yè)物業(yè)起步于1985年，至今已有超35年的發(fā)展史。

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，2017年，4家擁有30年發(fā)展史的全國(guó)首批物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的百?gòu)?qiáng)知名物業(yè)公司整合重組，深業(yè)物業(yè)集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。

2021年，深業(yè)集團(tuán)啟動(dòng)第二輪城市運(yùn)營(yíng)板塊大整合。整合后，深業(yè)物業(yè)在管面積超7500萬(wàn)平。

而據(jù)深圳控股2021年年報(bào)顯示，深圳控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額320.5億港元，同比上漲70%；毛利為124.26億港元，同比上漲41%。

同時(shí)，深圳控股在城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約21.35億元，較去年上漲11%，錄得凈利潤(rùn)約為4.02億元。

此外，2021年深圳控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約191億元，同比上漲32%，大灣區(qū)項(xiàng)目占整體銷售金額67%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入約266.6億港元，同比上漲89%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率約40%。全年租金收入14.97億港元，較去年上漲22%。

其中，大灣區(qū)項(xiàng)目深圳深業(yè)中城、東莞松湖云城等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即售罄。

以深業(yè)中城為例。2021年，深圳深業(yè)中城222套住宅獲得備案，備案最低單價(jià)11.15萬(wàn)/平起，均價(jià)約13.1萬(wàn)/平，推售戶型為137-212平3-4房。

據(jù)了解，深業(yè)中城的物業(yè)公司是深圳農(nóng)科物業(yè)管理公司，其被深業(yè)物業(yè)100%持股。

同時(shí)，2021年，深圳控股先后在全國(guó)12個(gè)城市拓展土地資源，共獲取16個(gè)土地項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建面約322萬(wàn)平方米，90%新增項(xiàng)目位于一二線城市。

而這也意味著，這將是深業(yè)物業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)的拓展來(lái)源。

值得注意的是，上市物企大多數(shù)會(huì)有地產(chǎn)母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)支持，之后將與母公司的業(yè)務(wù)發(fā)展“一榮即榮，一損即損”。

不過(guò)，今年上半年，深圳控股實(shí)現(xiàn)總合同銷售額約49.63億元，同比下降31.0%；總合同銷售面積約20.84萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。

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