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利率3.4%的經(jīng)營貸置換房貸?別心動,小心有坑

發(fā)布于 2024-12-23 14:24:03 作者: 咎春嵐

注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的任務之一。雖然這個過程可能會有些復雜,但是只要你按照規(guī)定進行操作,你的企業(yè)就可以合法地運營。所以接下來,主頁將帶大家認識并了解深圳經(jīng)營貸股權變更申請,希望可以跟你目前的困境指引一些方向。

“房貸置換,500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%,快額度高”……最近,不少 房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話,大力勸說他們將手頭利率較高的房貸轉換成利率低得多的經(jīng)營貸,省下大筆利息。在中介的嘴里,他們可一手包辦相關手續(xù),客戶輕輕松松就能省下百萬利息。但事實果真如此嗎?

北京青年報記者近日采訪多名業(yè)內人士發(fā)現(xiàn),所謂的貸款置換操作,并非中介宣傳的那樣輕松便捷,不僅存在多種隱形收費,還潛藏著個人難以承受的政策和法律風險。一旦金融機構發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作,會立即要求貸款人在短期內還清所有欠款,若無法及時還款,甚至還要承擔騙貸的刑責。

現(xiàn)象

房貸與經(jīng)營貸的利差讓中介看到商機

經(jīng)營貸,顧名思義,是為了滿足企業(yè)經(jīng)營活動需要發(fā)放的貸款。據(jù)了解,隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低,很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調至最低3.4-3.8%的水平,少數(shù)銀行對部分優(yōu)質企業(yè)客戶,甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。

個人房貸雖然也大都與LPR掛鉤,改為LPR加點的方式定價,但是存量房貸客戶的加點幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此,不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%,高出經(jīng)營貸一大截。二者的利差,讓很多中介看到了商機,于是便有了很多人都接到的推銷電話。

在電話里,中介往往會向客戶簡要介紹一番操作流程,發(fā)現(xiàn)客戶聽得“一頭霧水”后,他們會派發(fā)“定心丸”:“您放心,我們會提供‘一條龍’服務。您按我們說的去做,肯定沒問題?!?/p>

套路

中介均稱可提供“一條龍”服務

因為經(jīng)營貸是針對企業(yè)的貸款產(chǎn)品,所以貸款者名下肯定要有公司。讓本來不合經(jīng)營貸要求的房貸客戶擁有一家公司,成為“一條龍”服務的第一步。

據(jù)了解,前些年銀行管的不嚴時,會幫客戶注冊一家新公司申請經(jīng)營貸,但后來銀行要求嚴格了,要求企業(yè)必須注冊半年到一年,現(xiàn)在一般是幫客戶找一家公司入股,只要貸款者是主要股東就行。

北青報記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務的“王經(jīng)理”。他表示,現(xiàn)在用經(jīng)營貸置換房貸特別合適,利率能做到3.4%,只要名下有北京城區(qū)的住宅就行。如果個人沒有公司的話,他們可以幫著找一家,入股公司有關的各種手續(xù)和申請貸款的所有資料,他們都會幫著準備,客戶只要按他們的要求配合就行。不過,客戶需要將房貸先還清,解除原來的房貸抵押,再以“干凈”的房本抵押向銀行申請經(jīng)營貸。如果客戶自己不能湊錢還清原來房貸,他們也可以提供過橋資金。

“王經(jīng)理”還強調,貸款下來后,不能直接打進客戶自己賬戶,必須有“第三方”,也就是企業(yè)采購原材料等經(jīng)營活動需要對接的供貨商。因為經(jīng)營貸要求用于企業(yè)經(jīng)營,貸款只能打進第三方賬戶。“這個收款賬戶,我們可以幫你找,購貨合同、流水什么我們也都能準備。第三方收到貸款后再把錢打進你的賬戶?!薄巴踅?jīng)理”表示,所有這些,包括找“殼公司”,借過橋資金,準備所有貸款資料都屬于“一條龍服務”的內容。

問題

中介各種收費都是轉貸成本

這樣“周到”的服務,肯定不是免費的?!巴踅?jīng)理”說,他們的收費標準是貸款額的1-2%,會根據(jù)每個案例的實際難易程度有所區(qū)別,如果涉及到第三方,可能還會單獨收費,一般是0.5%。過橋資金每日利息一般是千分之一,也是單獨收費的,但是因為“很快就能辦下來,這個利息不多?!?/p>

北青報記者從其他市場人士處了解到,房貸置換經(jīng)營貸的基本操作都是王經(jīng)理所介紹的“套路”,但是收費標準會有所不同。比如,過橋資金利率,不同城市不同中介的標準有高有低,低的能到萬分之5,高的能到千分之2。但是,只要經(jīng)營貸沒放款,這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定,但現(xiàn)實中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”,一個月才放下款來,過橋利息就花了一大筆。

需要提醒大家的是,所有這些手續(xù)費和利息都是轉貸的成本。公開報道顯示,少數(shù)“無良”中介會在辦理過程中,以各種名義加收額外費用,比如擔保費、公證費等,轉貸者騎虎難下只能應允,最后發(fā)現(xiàn),轉貸的成本比自己預想的高了很多,還多費了很多心。

風險

銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸違規(guī)會要求立即收回貸款

如果只是花3%左右的手續(xù)費,就能安安心心省下大筆利息,怎么算也都合適。但是,天上并不會掉餡餅。不少現(xiàn)實案例表明,用經(jīng)營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風險。絕大部分中介也不會把其中所有的風險原原本本告訴客戶。

首當其沖的就是抽貸風險。某國有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴北青報記者,監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,特別是去年以來,監(jiān)管力度明顯加強,很多銀行都因此受到處罰??恐薪榘b申請經(jīng)營貸肯定是違規(guī)的。銀行會對申請經(jīng)營貸的公司有多方面的要求,以他所在的銀行為例,必須要求公司經(jīng)營滿一年,貸款人擔任法人代表和主要股東滿一年才可以申請貸款,包裝后的公司通常變更時間較短,不符合銀行經(jīng)營貸的要求,銀行也會對此加大審核力度。即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請到經(jīng)營貸,在貸后管理中,銀行也會跟蹤該公司的經(jīng)營情況,一旦發(fā)現(xiàn)異常,監(jiān)測到貸款違規(guī)進入樓市,銀行將會要求客戶限期還清所有貸款,客戶個人征信業(yè)會留下不良記錄。

北青報記者發(fā)現(xiàn),中介在推銷時,一般都會對客戶大打包票“我們從里沒有遇到抽貸的情況?!钡聦嵣希瑢τ谶`規(guī)包裝出來的經(jīng)營貸,抽貸并非小概率事件。去年全國多地銀保監(jiān)局都針對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市開展專項行動,不少客戶收到銀行抽貸的通知,短期內湊不齊錢還貸款,只能找高息過橋資金應急,給自己背上沉重的包袱,甚至不得不低價賣房籌款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下,用自己名下的一套二手住房抵押,申請了200萬元經(jīng)營款用作首付炒新房。去年8月初,他突然收到銀行通知,要求在30天內還清全部違規(guī)貸款,否則不僅會有罰息,還要進入失信名單。舒先生一時賣不掉手里的房子,又沒有那么多余錢,情急之下只能找借高息過橋資金還貸。面對每天近2000元的過橋日息,再加上二手房難以出手,舒先生說自己度日如年。最后狠心把二手房降價不少才得以堵上了窟窿?;叵肽嵌谓?jīng)歷,舒先生感覺真是“半條命都沒了”。

事實

經(jīng)營貸需要定期續(xù)貸 銀行并不保證利率不變

按照中介的說辭,現(xiàn)在經(jīng)營貸也能做10年甚至20年,長期無憂。但事實上,經(jīng)營貸本身的期限沒有那么長,大部分銀行會要求客戶1年或3年,最多5年要續(xù)簽一次。利率越低,續(xù)貸的間隔會越短。每次續(xù)貸,銀行還會按程序審查這家企業(yè)的貸款資質和經(jīng)營情況。銀行不會保證一定會成功續(xù)貸,更不會保證續(xù)貸時利率與原來一樣。

對貸款者壓力更大的是,續(xù)簽的時候,不少銀行會要求先歸還本金,等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著,客戶很可能還要找中介的過橋貸款應急。如果每隔幾年都來這么一次,累積下來的資金成本也不少,更不用提人力精力的付出。

有銀行人士表示,最近兩年因為疫情的原因,為支持實體經(jīng)濟,正常經(jīng)營的小微企業(yè)基本都能無本續(xù)貸,很多人會感覺經(jīng)營貸很寬松,以后政策如果變了,優(yōu)惠便利條件可能都沒有了,貸款利率也可能會變高。這都是借款人必須考慮的政策風險。

后果

貸款申請弄虛作假 可能要被追刑責

從中介的“一條龍”服務看,用經(jīng)營貸置換房貸整個流程,手續(xù)繁雜,環(huán)節(jié)眾多。任何一個節(jié)點出現(xiàn)差錯,都可能讓貸款者蒙受損失甚至遭遇法律風險。

北京時代九和律師事務所合伙人許桂林律師舉例說,經(jīng)營貸的貸款不是直接進入本人的賬戶,萬一遇到不講信用的第三方,或者第三方出了意外情況,也可能拿不到錢或不能及時拿到錢。此外,有些不靠譜中介提供的過橋資金如果出了問題,貸款者不僅會拿不到錢,還將陷入麻煩的債務糾紛。

許桂林提醒大家,找中介包裝經(jīng)營貸最嚴重的后果,并非金錢或個人征信的損失,最可怕的后果是有牢獄之災。如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為,又給銀行造成壞賬,可能涉嫌騙取貸款罪,銀行可以報警追究刑事責任。

據(jù)了解,我國《刑法》規(guī)定,以欺騙手段取得銀行貸款,給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金;給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節(jié)的,處三年七年以下有期徒刑,并處罰金。根據(jù)司法解釋,騙取貸款金額在100萬,給銀行造成的損失在20萬元就可以立案。

【版權聲明】本文著作權(含信息網(wǎng)絡傳播權)歸屬北京青年報社所有,未經(jīng)授權不得轉載

文/北京青年報記者 程婕

編輯/樊宏偉

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