注冊公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對的一項任務(wù)。雖然這個過程可能會有些復(fù)雜，但是只有完成了這個過程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營。接下來，主頁將跟大家是介紹關(guān)于廣告制作企業(yè)做賬的，希望可以幫你解惑。

當(dāng)一筆巨額的土地出讓金支付時，應(yīng)計入哪個會計科目？在房屋開發(fā)階段支出的各項費(fèi)用如何分?jǐn)偟礁鱾€項目？房屋預(yù)售階段涉及到的稅費(fèi)如何記賬？項目竣工交付這一時點，又為何在會計上具有里程碑式的意義？這些貫穿房地產(chǎn)開發(fā)周期的獨特問題，共同指向了其復(fù)雜而特殊的賬務(wù)處理體系。理解這套流程與分錄背后的邏輯，是穿透房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)表象、把握其真實經(jīng)營狀況的核心鑰匙。以下是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的核心流程與對應(yīng)會計分錄的詳細(xì)分解。

房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)務(wù)流程圖

1. 獲取土地階段

借：開發(fā)成本 - [某項目] - 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2. 開發(fā)建設(shè)階段

(1) 支付設(shè)計費(fèi)、報建費(fèi)等：

借：開發(fā)成本 - [某項目] - 前期工程費(fèi)

貸：銀行存款

(2) 預(yù)付工程款給施工方：

借：預(yù)付賬款 - [某施工公司]

貸：銀行存款

(3) 施工方按進(jìn)度結(jié)算，收到發(fā)票：

借：開發(fā)成本 - [某項目] - 建筑安裝工程費(fèi)

貸：預(yù)付賬款 - [某施工公司]

應(yīng)付賬款 - [某施工公司] (結(jié)算尾款)

(4) 支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（水電管網(wǎng)等）：

借：開發(fā)成本 - [某項目] - 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

貸：銀行存款

(5) 分配不能直接計入的間接費(fèi)用（員工工資、辦公費(fèi)等）：

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬

銀行存款

累計折舊

(6) 期末，將開發(fā)間接費(fèi)用分配至項目成本：

借：開發(fā)成本 - [某項目] - 開發(fā)間接費(fèi)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

3. 預(yù)售階段

(1) 收到購房款（首付 按揭）：

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款 - [某項目] - [某房號]

(2) 預(yù)繳增值稅（假設(shè)預(yù)收款為A）：

應(yīng)預(yù)繳稅款 = A / (1 稅率/征收率) * 預(yù)征率 (通常為3%)

借：應(yīng)交稅費(fèi) - 預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

(3) 預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅（分錄類似）。

4. 竣工交付階段（收入成本結(jié)轉(zhuǎn)）

(1) 項目完工，成本結(jié)算：

借：開發(fā)產(chǎn)品 - [某項目]

貸：開發(fā)成本 - [某項目] (將所有明細(xì)科目余額全部結(jié)轉(zhuǎn))

(2) 確認(rèn)銷售收入（實現(xiàn)交付時）：

借：預(yù)收賬款 - [某項目] - [某房號] (將之前收到的所有房款一次性結(jié)轉(zhuǎn))

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

(3) 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品 - [某項目] (根據(jù)面積和單位成本計算)

5. 期間費(fèi)用及稅金

(1) 發(fā)生營銷費(fèi)用：

借：銷售費(fèi)用 - 廣告費(fèi)

貸：銀行存款

(2) 計算應(yīng)交的土地增值稅（項目清算時）：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi) - 應(yīng)交土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是重中之重，主要涉及到的會計科目是“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”等。

“開發(fā)成本”通常下設(shè)三級明細(xì)科目，二級科目一般為具體開發(fā)項目（如：XX項目一期、XX商業(yè)廣場），三級明細(xì)科目通常根據(jù)開發(fā)流程可下設(shè)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用主要是用于歸集那些不能直接計入某個特定成本對象的項目級管理支出。此科目期末無余額，必須在期末按一定標(biāo)準(zhǔn)（如預(yù)算造價比例、建筑面積比例）分配結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本”下的其他明細(xì)科目（如土地、建安等）。

在成本核算中，需要特別注意以下四個問題：

1.成本對象必須明確界定：在項目啟動前，就必須明確成本核算對象。可以按整個項目、分期、分標(biāo)段、分業(yè)態(tài)（住宅、商鋪、車庫）、分樓棟設(shè)置。這是所有成本歸集的基礎(chǔ)。

2.直接成本直接計入，間接成本合理分配：要明確直接成本（如土地款、建安工程費(fèi)）、間接成本（如開發(fā)間接費(fèi)用）和期間費(fèi)用（如管理層薪酬、總部辦公費(fèi)、廣告推廣費(fèi)）的區(qū)分和歸集。

3.借款費(fèi)用資本化的嚴(yán)格把握：資本化期間必須同時滿足三個條件：①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；②借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；③為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。項目竣工備案或?qū)嶋H完工時，必須停止資本化。

4.公共配套設(shè)施成本的分?jǐn)偅翰荒艹鍪鄣墓才涮祝ㄈ缥飿I(yè)用房）的成本，必須按建筑面積比例全部分?jǐn)偨o可售面積。這是計算可售產(chǎn)品真實成本的關(guān)鍵。

通過注冊公司，您可以更好地管理企業(yè)的人事和勞動關(guān)系。