注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只有完成這個(gè)過(guò)程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營(yíng)。下面，跟著主頁(yè)一起認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅得做賬，希望本文能解答你當(dāng)下的一些困惑。

上篇文章“說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅那些事之二：納稅人及納稅時(shí)間”，和大家分享了誰(shuí)需要繳納房產(chǎn)稅及什么時(shí)間繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題。比如，某企業(yè)從政府土地管理部門(mén)取得一塊土地，支付價(jià)款1000萬(wàn)元，用于建設(shè)廠房和辦公樓，委托外部施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，一年后全部完工轉(zhuǎn)固，廠房賬面原值3000萬(wàn)元，辦公樓賬面原值2000萬(wàn)元。企業(yè)財(cái)務(wù)人員知道該企業(yè)應(yīng)該就廠房和辦公樓繳納房產(chǎn)稅，也知道什么時(shí)間開(kāi)始繳納房產(chǎn)稅，問(wèn)題又來(lái)了：應(yīng)該按什么金額繳納房產(chǎn)稅呢？借助這個(gè)問(wèn)題，和大家聊聊房產(chǎn)稅到底如何計(jì)算繳納，即房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么。

一、計(jì)稅依據(jù)的基本規(guī)定

《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

根據(jù)上述規(guī)定，房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方式：從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。

1、對(duì)于自用的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值，房產(chǎn)的計(jì)稅余值 = 房產(chǎn)原值×（1-30%）

注：關(guān)于減除比例的問(wèn)題，目前絕大部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的減除比例為30%，少數(shù)地方的減除比例低于30%，比如湖南，減除比例為20%。

2、對(duì)于出租的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅從租計(jì)征，計(jì)稅依據(jù)為租金收入。

通過(guò)上述規(guī)定來(lái)看，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的難點(diǎn)在于從價(jià)計(jì)征中房產(chǎn)原值的確認(rèn)，這需要引起大家的重點(diǎn)關(guān)注。

二、房產(chǎn)原值的確認(rèn)

從價(jià)計(jì)征中涉及的房產(chǎn)原值，并不等同于會(huì)計(jì)上房產(chǎn)入賬的固定資產(chǎn)原值，這個(gè)需要特別注意，房產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)很大部分來(lái)自對(duì)房產(chǎn)原值的確認(rèn)。

（一）房產(chǎn)原值的基本規(guī)定

房產(chǎn)的原值，實(shí)際上就是房產(chǎn)的造價(jià)或者購(gòu)置價(jià)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

從上述規(guī)定可以看出，不管是外購(gòu)的還是自建的房產(chǎn)，稅法上對(duì)于房產(chǎn)原值的確定是依據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算的，即根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)原值的支出，都需要進(jìn)行歸集，以便正確核算房產(chǎn)的原值，而不是僅僅按照計(jì)入固定資產(chǎn)科目的房產(chǎn)原值進(jìn)行確認(rèn)。也就是說(shuō)，如果企業(yè)發(fā)生的某項(xiàng)支出，按照會(huì)計(jì)的規(guī)定應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)原值，但是，實(shí)際會(huì)計(jì)處理時(shí)，計(jì)入其他科目，那么在計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值時(shí)，也應(yīng)該包含該項(xiàng)支出。

上述規(guī)定也是提醒大家，在會(huì)計(jì)處理時(shí)不要人為的調(diào)整入賬科目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)的規(guī)定，正確核算房產(chǎn)的原值，以便正確計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，盡量規(guī)避由此導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，如果企業(yè)對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，需要相應(yīng)增加房屋的原值。

（二）地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值

根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理的規(guī)定，取得的土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)核算，在該地塊上建設(shè)的房產(chǎn)，其固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值并不包含地價(jià)。但是，在計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值時(shí)，卻包含地價(jià)，這是房產(chǎn)稅的特殊規(guī)定，也是大家應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的方面。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條：關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

比如，某企業(yè)花費(fèi)1000萬(wàn)元取得一地塊，用于建設(shè)廠房，廠房的建設(shè)成本為2000萬(wàn)元，即廠房會(huì)計(jì)核算的固定資產(chǎn)原值為2000萬(wàn)元，不考慮其他因素，則計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值應(yīng)為3000萬(wàn)元。

另外，還要考慮容積率的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，宗地容積率＝建筑面積÷土地面積。比如，一塊土地的面積是10萬(wàn)平方米，在土地上建造了2萬(wàn)平方米的房屋，那么宗地容積率=2÷10=0.2；如果是宗地容積率是0.2的房屋，需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即4萬(wàn)平方米計(jì)算地價(jià)。假如地價(jià)是1億元，那么需要計(jì)入房屋原值的為4000萬(wàn)元。

（三）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與法規(guī)》（財(cái)稅地字[1987]3號(hào)）第二條規(guī)定：

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線(xiàn)，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線(xiàn)；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。

屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線(xiàn)從進(jìn)線(xiàn)盒聯(lián)接管算起。

實(shí)際上，上述與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，在會(huì)計(jì)處理上，通常也是計(jì)入固定資產(chǎn)（房產(chǎn)）的原值，一般不單獨(dú)核算。如果會(huì)計(jì)處理上確實(shí)進(jìn)行了單獨(dú)核算，在計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值時(shí)，也應(yīng)當(dāng)包含上述附屬設(shè)備或配套設(shè)施的入賬價(jià)值。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)）進(jìn)一步明確：

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

另外，173號(hào)公告對(duì)于更換附屬設(shè)備和配套設(shè)施的房產(chǎn)稅計(jì)算問(wèn)題也做了如下規(guī)定：

對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

即更換附屬設(shè)備和配套設(shè)施，對(duì)于房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，增加新原值，減少舊原值；對(duì)于易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，因?yàn)槠涓鼡Q相對(duì)頻繁，價(jià)值相對(duì)較低，為保持房產(chǎn)稅申報(bào)的穩(wěn)定性，可以不變更房產(chǎn)原值。

（四）地下建筑房產(chǎn)稅的征收規(guī)定

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)181號(hào)文件）規(guī)定：

凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的地下建筑，如果其使用功能符合房產(chǎn)稅中“房產(chǎn)”的界定，也應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

但是，根據(jù)181號(hào)文件的規(guī)定，地下建筑與地上建筑畢竟在占地及其他方面存在一定的差異，在對(duì)自用的地下建筑征稅時(shí)，給與一定的“折扣”，具體折扣比例如下圖：

另外，根據(jù)181號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

也就是說(shuō)，適用從價(jià)計(jì)征時(shí)，如果屬于單獨(dú)的應(yīng)稅地下建筑，在征收房產(chǎn)稅時(shí)，給與一定的“折扣”優(yōu)惠；對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑計(jì)征房產(chǎn)稅，不享受“折扣”優(yōu)惠。

三、從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。

另外，根據(jù)財(cái)稅[2010]121號(hào)的規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)財(cái)稅[2005]181號(hào)的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

是筆者對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)所做的簡(jiǎn)要分析，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)是其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，希望能引起大家的重點(diǎn)關(guān)注。另外，在分析時(shí)難免存在不足，歡迎大家批評(píng)指正。

注冊(cè)公司可以增加您企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。主頁(yè)關(guān)于房產(chǎn)稅得做賬就整理到這了。看完本文，相信你有了一定的了解，也知道它應(yīng)該怎么處理。如果你還想了解房產(chǎn)稅得做賬的其他信息，可以點(diǎn)擊主頁(yè)其他欄目。