注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。雖然這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只要你按照規(guī)定進(jìn)行操作，你的企業(yè)就可以合法地運(yùn)營(yíng)。所以接下來(lái)，主頁(yè)將帶大家認(rèn)識(shí)并了解深圳注冊(cè)物業(yè)公司準(zhǔn)備材料，希望可以跟你目前的困境指引一些方向。

一、業(yè)委會(huì)的作用

自己買的房子，自己不能做主嗎？為什么要成立業(yè)委會(huì)？

法律賦予業(yè)委會(huì)四大核心職能：

1、法定決策主體：依據(jù)《民法典》規(guī)定，以下重大事項(xiàng)必須經(jīng)業(yè)主共同決定，需業(yè)委會(huì)組織表決：

（1）動(dòng)用維修基金（單項(xiàng)超5萬(wàn)）；

（2）更換物業(yè)公司；

（3）公共收益分配（如電梯廣告、停車費(fèi)）；

（4）改建公共設(shè)施（如加裝電梯）；

（5）制定、修改物業(yè)管理規(guī)約。

2、監(jiān)督主體

（1）核查物業(yè)費(fèi)收支，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司公開(kāi)臺(tái)賬；

（2）業(yè)委會(huì)代表業(yè)主們監(jiān)管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，要以合同條款為基準(zhǔn)；

（3）業(yè)委會(huì)代表業(yè)主向物業(yè)公司追討公共收益款，若物業(yè)公司未移交收益，業(yè)委會(huì)可直接委托律師發(fā)出《律師函》。

3、維權(quán)主體

以下情況時(shí)，業(yè)委會(huì)可作為訴訟主體起訴：

（1） 物業(yè)公司侵占屬于全體業(yè)主的公共收益；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不向小區(qū)移交配套用房（由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主接收）；

（3） 政府的規(guī)劃變更賣到侵害了業(yè)主們的權(quán)益。

二、成立業(yè)委會(huì)的現(xiàn)實(shí)障礙（附破解方案）

依據(jù)深圳某小區(qū)成功組建業(yè)委會(huì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以下破除障礙的方法：

1、難題一：首次啟動(dòng)，需20%業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)，業(yè)主大多各自為政，訴求不一。

線下：優(yōu)先聯(lián)絡(luò)維權(quán)積極分子、樓棟長(zhǎng)。

2、難題二：投票數(shù)，需“雙2/3”參與 雙過(guò)半同意。

破解方法：第一步，先收集20%簽名啟動(dòng)，將選舉投票期拉長(zhǎng)至30天。

第二步，授權(quán)委托：提供《 委托投票書》，明確委托事項(xiàng)及時(shí)限。

第三步，擅用數(shù)字化工具，使用“業(yè)主投票系統(tǒng) ”（深圳住建局官方平臺(tái)）

3、難題三：及時(shí)備案，通常街道會(huì)以“程序瑕疵”駁回。

破解方法：先溝通，成立前向街道物業(yè)科報(bào)備方案，提前準(zhǔn)備全套材料上交，街道辦在30日須備案，若超期可要求進(jìn)行行政復(fù)議。

4、難題四：物業(yè)阻撓，拒提供業(yè)主清冊(cè)。

破解方法：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定，發(fā)律師函施壓；同時(shí)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T舉報(bào)，物業(yè)最高可被罰款10萬(wàn)元。

5、難題五：業(yè)主不積極，參與不足。

破解方法：在公告欄公示現(xiàn)今物業(yè)種種違約、違規(guī)、違法行為以及物業(yè)各項(xiàng)收支疑點(diǎn)，另外可加大宣傳，在小區(qū)內(nèi)設(shè)流動(dòng)票箱，允許晚間周末投票。

三、落地操作流程

經(jīng)過(guò)兩步，第三步便是落地實(shí)操，確定期限為三十天。

第一階段：籌備期（預(yù)定七天）

1、啟動(dòng)核心組： 聯(lián)絡(luò)5-10名熱心業(yè)主（優(yōu)先黨員、退休干部、法律從業(yè)者），律師協(xié)助起草《成立業(yè)委會(huì)倡議書》。

2、收集聯(lián)名書：簽署范圍：≥20%業(yè)主，切記要房產(chǎn)證面積 人數(shù)雙達(dá)標(biāo)，制作并發(fā)文件《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請(qǐng)表/書》。

第二階段：申請(qǐng)期（預(yù)定三天）

3、向街道辦提交：提供一整套文件，比如，聯(lián)名申請(qǐng)書原件，小區(qū)規(guī)劃證明 復(fù)印不動(dòng)產(chǎn)登記簿，業(yè)主清冊(cè)，可從物業(yè)處索要或業(yè)主自行登記。

第三階段：組建期（預(yù)定二十天）

1、街道審核通過(guò)后：公示候選人（七天）：

（1）注意參與業(yè)主的資格：沒(méi)有拖欠物業(yè)費(fèi)以及沒(méi)有違建等行為。

2、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)：提前15日發(fā)通知；

3、關(guān)鍵計(jì)票公式：

（1）參與業(yè)主≥專有部分面積2/3且人數(shù)2/3，缺一不可。

（2）同意票≥參與面積/人數(shù)半數(shù)

第四階段：備案期（預(yù)定七天）

1、向街道提交備案，準(zhǔn)備以下資料。

（1） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（2） 管理規(guī)約，特別條款要明確，比如明確公共收益分配比例；

（3）選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表，注意要有原始選票附上。

律師提示：備案≠審批，街道無(wú)實(shí)質(zhì)否決權(quán)

四、業(yè)委會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)作是關(guān)鍵：手續(xù)齊全，對(duì)外合法。

（1）刻章憑證：憑備案證到公安分局刻公章，可對(duì)外簽約；

（2）賬戶獨(dú)立：以業(yè)委會(huì)名義開(kāi)對(duì)公賬戶，防止被訴職務(wù)侵占；

（3）定期公告：業(yè)委會(huì)每季度公示公共收益，避免涉嫌信息不透明。

最后，業(yè)委會(huì)成立后，便代表業(yè)主行使權(quán)利，注意，業(yè)委會(huì)成員并非永久在任，可在業(yè)主大會(huì)上明確約定五年為一期，可連選連任，最長(zhǎng)不超過(guò)兩屆，業(yè)委員會(huì)成員可實(shí)行有償制，業(yè)委會(huì)受業(yè)主監(jiān)督，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，設(shè)定業(yè)委會(huì)成員考核、退出機(jī)制，對(duì)違反管理規(guī)約的退出更換，做到能者居之。

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