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江小亭/發(fā)自深圳

“我下周一可以拿證，有鄰居這周三就已經(jīng)拿到證了。”寶安區(qū)一位雙拼房業(yè)主對中房君表示道。

隨著近日深圳市不動產(chǎn)登記中心正式開始開設“雙證合一”咨詢受理專窗，在經(jīng)過10個工作日左右，符合條件并成功辦理的首批業(yè)主正陸續(xù)拿到新證。

雖并未頒布正式文件，但合證過程中，就業(yè)主普遍關心的上門測繪、合證后是否限售、入學積分有無影響等問題也不斷清晰。

7月17日早上的南山登記所 圖源：南方都市報

01

不受三年限售期影響

結合上述已辦理該業(yè)務的寶安區(qū)某業(yè)主分享流程，中房君簡單梳理了相關步驟。

首先，需確認房產(chǎn)是否符合辦理條件，包括：房產(chǎn)需為同一權利人；房產(chǎn)沒有設置任何權利人負擔或者限制條件（未涉及如查封、異議、抵押、居住權等其他物權或限制情況），即需要有紅本在手。符合條件后，于房屋登記所在機構查詢是否屬于白名單范圍。

接著便是申請測繪，以寶安區(qū)為例，為現(xiàn)場拿號形式，每天僅有100個號。

值得一提的是，雖政府相關部門出給的流程是會有工作人員上門做房產(chǎn)測繪，但據(jù)目前已辦理成功的諸如寶安、龍華區(qū)的業(yè)主反饋來看，實際并不會上門測繪，而是“線上勘測”，兩個面積相加。

“工作人員可能會說等電話通知，但其實也不會有任何通知，自己可以查看進度，大概7個工作日左右，就可以去預約辦理變更登記了，將兩本紅本上交，一般再3個工作日之后就可以拿到新證了?！绷硪灰殉晒献C業(yè)主表示。

而從部分已拿證業(yè)主分享的新證內(nèi)容看，合證后的限售起算點與合證前的不動產(chǎn)權證登記時間一致，即不受三年限售期影響。

對此，中房君也進一步向深圳市住建局核實了情況，工作人員提到，在同一權利人名下，合證前如果“雙拼房”不動產(chǎn)權證登記時間一致的，則以該時間為限售起算點，而如果登記時間不一致，則以合證前較晚的不動產(chǎn)權證登記時間為限售起算點。

另外，對于積分入學問題，根據(jù)福田區(qū)教育局給出的答復，在產(chǎn)權人一致前提下，同樣不影響入學積分。

02

多限制條件，部分業(yè)主合證成本較高

上面的流程推進前提都是雙拼房房產(chǎn)已是紅本在手，以及兩證均在同一人名下，但對于不少雙拼房業(yè)主而言，不免或還存在房產(chǎn)尚處抵押或還貸期，房產(chǎn)證不在同一人名下等情況。

如要繼續(xù)進行合證，就需要更多操作步驟。

其中對于房產(chǎn)仍未償清貸款的，則要先進行贖樓動作。據(jù)了解，目前市面上的貸款公司墊資利息普遍在7/10000~9/10000不等，即相當于100萬元借款日息去到700元~900元。而這個過程中，是整個時間周期的不能準確把控，除合證的時間周期，還有包括后期再抵押時銀行的放款等，存在一定的贖樓風險。

不過相關“無抵押”的要求，一時間也給贖樓機構帶來了生意，不少貸款公司紛紛趁機重點推售墊資、贖樓等雙證合一協(xié)助辦理一條龍服務。

“可以找我贖樓，紅本在手再去辦”的相關回復幾乎出現(xiàn)在了每條有關咨詢有貸款是否能合一的問題下?！皦|資，合證，再貸，合并之后融資金額可以提高3~4成”朋友圈中一名貸款中介如此描述著“雙證合一”流程。

另外對于不在同一權利人名下的情況，則還需要多一個過戶動作，即先變更至符合限購條件的同一人名下。

值得注意的是，按現(xiàn)行政策，除夫妻之間可免稅費進行變更外，如是其他關系，就相當于買賣過程，不僅將受限售政策的時間限制，還需要另外交稅。

可見，如不具備基本操作條件，除整個過程更復雜外，合證的成本同樣需要雙拼房業(yè)主們關注?？紤]到目前雙證合一正式開始不久，且尚未有公開的執(zhí)行細則，后續(xù)不排除還會有更完善執(zhí)行細節(jié)。

或正如一業(yè)內(nèi)人士提到的，可以考慮把帶押過戶落實到這個政策中，進一步節(jié)省雙拼房業(yè)主置換成本。

03

市場信心提振有限

雖雙拼房業(yè)主們爭取了漫長時間的“雙證合一”被確定正式實施，以及首批業(yè)主的也已陸續(xù)成功換證，但從市場反饋來看，有關“雙拼房”的市場熱度變化卻并不明顯，在業(yè)內(nèi)人士主要觀點中，該政策雖預計釋放一定數(shù)量改善客群購房名額，但對于深圳整體樓市行情的推動效果亦同樣有限。

“實際上就最開始消息放出來那幾天，可能有那么少部分諸如深圳灣業(yè)主大抬價的消息，市場整體還是比較平靜的，我這邊就沒有說很夸張的調(diào)價情況出現(xiàn)”寶安區(qū)一中介門店店長對此表示道。而在中房君咨詢的多位房地產(chǎn)機構中介人士給出的回應中，普遍均為相同感受。

談及原因，雙拼房本身體量不大是被提及的一大主要因素。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，深圳目前雙拼房市場存量在9萬多套，涉及120多個小區(qū)，主要集中在南山、寶安、龍崗三個區(qū)域。

以南山為例，典型便有恒裕濱城一二期、卓越維港南北區(qū)、陽光海濱花園、鴻威海怡灣、君匯新天、翡翠海岸、寶能太古城等。

而據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳的商品房總套數(shù)或在200多萬套，其中根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，截至2023年5月，根據(jù)四大行公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市掛盤出售房源便有14.3萬套。與此同時， 還是持續(xù)的新房供應。據(jù)住建局數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，深圳商品住房可售套數(shù)達43237套，可售面積約436.82萬㎡。

在建中的深圳商品房 中房君攝

此外，是正如前文提到的合證過程中存在的諸多限制約束條件，包括有貸款的需先贖樓，部分雙證不同名的還需先變更過戶到符合限購條件的同一人名下，且除夫妻之間不需要稅費，其他關系的變更過戶還需交稅并滿3年限售期。

正如一房地產(chǎn)中介機構人士在采訪中提到的，這當中不少房源可能還涉及“代持”以及有做經(jīng)營貸等，都將進一步加劇合證的困難。換句話說，這批房源不會瞬間釋放，而注定是一個長期緩慢的合并過程，相應帶來的影響力也更有限。

“還有就是這些釋放名額后的雙拼業(yè)主，他們是否又會在當前這個環(huán)境重新進場”上述房地產(chǎn)中介機構人士對此進一步提到，“相反，不過是更多存量房源的流入市場”。

不過，值得注意的是，隨著近日高層的積極信號不斷，包括從最新的中央政治局會議，到住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上再次重磅提出的，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。新一輪調(diào)控的重點或?qū)⒚闇室欢€城市。

對于深圳市場而言，“雙證合一”或不過是前戲，進一步政策利好釋放值得期待。

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