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華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

近日，中億基業(yè)控股有限公司（以下簡稱“中億基業(yè)”）向港交所遞交了招股書，若可順利上市，其將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書顯示，中億基業(yè)較為依賴地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域布局單一，近年更是負(fù)債率上升、經(jīng)營現(xiàn)金流告負(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，區(qū)域型中小房企選擇上市的目的多為增強規(guī)模實力，以免被擠出區(qū)域地產(chǎn)賽道。

收入波動，資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升

5月11日，中億基業(yè)向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市，國泰君安為獨家保薦人。如若成功“闖關(guān)”，中億基業(yè)也將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書顯示，中億基業(yè)此次赴港上市的目的包括為公司現(xiàn)有項目的建設(shè)及未來項目（包括土地收購成本）提供資金、償還項目開發(fā)的部分借款及一般業(yè)務(wù)營運及營運資金。

成立于1994年的中億基業(yè)，其歷史可以追溯至1991年中房集團銀川房地產(chǎn)開發(fā)總公司的成立。據(jù)招股書，中房集團銀川房地產(chǎn)開發(fā)總公司于1994年改制為一家有限責(zé)任公司“寧夏中房實業(yè)”，成為中億基業(yè)的物業(yè)開發(fā)項目集中管理平臺及間接全資附屬公司。

目前，中億基業(yè)“已成為銀川及西寧市場的領(lǐng)軍者”。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，按合約銷售額計，公司在2020年銀川及西寧所有物業(yè)開發(fā)商中排名第一。

據(jù)招股書，2018-2020年，中億基業(yè)收入分別為25.04億元（人民幣，下同）、21.25億元及56.36億元，復(fù)合年增長率為50.0%；凈溢利分別約為3.646億元、5.148億元、8.427億元，復(fù)合年增長率52.0%。

據(jù)悉，公司收益主要來自物業(yè)開發(fā)及銷售，小部分收益來自物業(yè)租賃服務(wù)及管理咨詢及其他服務(wù)?！度A夏時報》記者注意到，2018-2020年，公司住宅開發(fā)及銷售的收益分別為24.79億元、20.74億元及55.39億元。其中住宅物業(yè)又是最主要的業(yè)績來源，2018-2020年，住宅物業(yè)的營收分別占公司營收的71.9%、78.3%、83.3%，集中化程度逐年上升。招股書指出，2018年至2020年，中億基業(yè)來自物業(yè)開發(fā)及銷售的收益波動主要是由其交付項目波動所致。

同期，中億基業(yè)的絕大部分收入來自西北地區(qū)：截至2021年3月31日，該公司共有30個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，其中28個項目位于中國西北地區(qū)。土地儲備合計651.67萬平方米，其中620.98萬平方米、約95.3%的土地儲備位于中國西北地區(qū)。中億基業(yè)認(rèn)為，“我們預(yù)計位于中國西北地區(qū)的物業(yè)項目在不久的將來，會持續(xù)為我們貢獻(xiàn)絕大部分收入”。

與不甚穩(wěn)定的收益相似，2018-2020年，公司毛利率分別為34.8%、39.1%、31.8%，也呈現(xiàn)出波動的情況。招股書對此解釋說，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，從而增加了開發(fā)成本及降低了毛利率。

值得注意的是，在盈利能力與造血能力下滑的同時，中億基業(yè)還在舉債經(jīng)營。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司合約負(fù)債分別為31.21億元、99.03億元及196.85億元。

于往績記錄期間，中億基業(yè)維持大量借款以為業(yè)務(wù)提供資金：2018-2020年，中億基業(yè)借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。其中一年內(nèi)需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應(yīng)償還銀行貸款為3750萬元。

隨著借款持續(xù)增加，中億基業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也持續(xù)攀升。截至2018年、2019年、2020年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。而總借款的持續(xù)攀升也給中億基業(yè)帶來較大的財務(wù)壓力，2018年-2020年其利息開支分別為1.79億元、1.84億元及2.36億元。

“三條紅線”方面，截至2020年底，中億基業(yè)負(fù)債資產(chǎn)比率（不包括合約負(fù)債）為80.7%，高于行業(yè)“三條紅線”負(fù)債資產(chǎn)比率不得高于70%的規(guī)定；截至2020年底，中億基業(yè)的現(xiàn)金與短期借款比率為2.3，未踩中該條紅線；凈資產(chǎn)負(fù)債比率方面，中億基業(yè)在招股書中表示，由于存在凈現(xiàn)金狀況，當(dāng)前凈資產(chǎn)負(fù)債比率不適用與比較。

競合獲益，強調(diào)萬科“業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系”

目前，中億基業(yè)還沒有獨立的官網(wǎng)，其房地產(chǎn)上市平臺寧夏中房實業(yè)官網(wǎng)也處于“網(wǎng)站升級維護”狀態(tài)。至于公司如何改善“三道紅線”、進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，上市后希望加強“寧夏一哥”的地位還是更希望“走出去”等問題，《華夏時報》記者向?qū)幭闹蟹繉崢I(yè)打去電話，但接聽人員強調(diào)“近期不接受媒體采訪”。截至發(fā)稿，《華夏時報》記者向該公司官方郵箱發(fā)布的采訪提綱亦未收到回復(fù)。

中億基業(yè)積極上市的背后，是其于地產(chǎn)賽道上的現(xiàn)實壓力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年銀川房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP10企業(yè)合計銷售金額為374.5億元。其中，寧夏中房實業(yè)以110.0億元銷售額的絕對優(yōu)勢占據(jù)榜單第一，其銷售額占比為TOP10榜單企業(yè)合計的29.4%，緊隨其后的還有萬科、中海、旭輝、融創(chuàng)、寧夏民生、華遠(yuǎn)、恒大、新城、中梁。

但在這份研報中，中指院直言，“榜單TOP10企業(yè)中，僅寧夏中房與寧夏民生為銀川本土房企，可見近年來全國性房企入駐銀川搶占本土房企市場份額的態(tài)勢愈演愈烈，本土房企如何穩(wěn)固自己的地位是其未來值得深思的問題”。

《華夏時報》記者注意到，在2020年10月由中國房地產(chǎn)協(xié)會、寧夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的一場座談會上，寧夏中房實業(yè)集團有限公司董事長方陸認(rèn)為，許多房企前些年的制勝法寶是“高、快周轉(zhuǎn)”，但對本土中小房企來說，這是“死路一條”，因為無論拼還是拼規(guī)模，都拼不過全國性大房企。

彼時，方陸指出，寧夏本土大多數(shù)中小房企“當(dāng)下必須要在’退休、轉(zhuǎn)行、堅守’中做出自己痛苦的選擇”，強調(diào)“中小房企目前要想好出路，才能走出生路”。而中億基業(yè)顯然想好了出路：2020年11月5日，中億基業(yè)在開曼群島注冊成立為獲豁免有限責(zé)任公司，開始為上市做準(zhǔn)備。

在上述講述中，方陸還表示，競合是共同做大分享的“正合游戲”，善于合作是當(dāng)下的智慧。因此，寧夏中房與萬科、建發(fā)及本土房企亙元地產(chǎn)等都尋求了不同模式的合作，“競合讓我們獲益良多”。

而在上市招股書中，中億基業(yè)也強調(diào)，公司與萬科集團的緊密合作對其成功貢獻(xiàn)甚大。認(rèn)為“憑藉萬科集團的品牌知名度及行業(yè)專業(yè)知識，我們能夠鞏固我們的現(xiàn)有市場地位，并逐步擴展至不同地區(qū)”。據(jù)悉，2017年建立的中房萬科實業(yè)是公司與萬科集團戰(zhàn)略合作的平臺。截至2021年3月31日，中房萬科實業(yè)擁有總建筑面積為3,389,615平方米的11個開發(fā)項目，包括2個城市。“我們認(rèn)為，我們與萬科集團的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在我們的未來發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用”。不過，萬科對中億基業(yè)上市一事無回應(yīng)。

值得一提的是，中億基業(yè)管理層架構(gòu)還顯示，馮侖目前為該司獨立非執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)就本集團的經(jīng)營及管理提供獨立建議。

即便如此，中億基業(yè)的上市之路仍不乏風(fēng)險。在招股書中，中億基業(yè)坦言，公司面臨與業(yè)務(wù)及行業(yè)有關(guān)的若干風(fēng)險。比如，公司可能無法獲得更大的區(qū)域擴張，難以獲得理想的土地等。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時報》記者，最近幾年，一些中西部省份的本土“拔尖”房企，雖然規(guī)模不大，但都有可能去上市。類似銀川等市場屬于成長性較好的城市，房價容易上漲，對于此類本地企業(yè)來說銷售業(yè)績自然有大增。這也是上市的底氣所在。從小房企的發(fā)展來看，此類新興房地產(chǎn)市場的企業(yè)，其實還是有機會的，成長性很強。不過，嚴(yán)躍進(jìn)強調(diào)，類似于中億基業(yè)這樣的房企仍需關(guān)注區(qū)域行情波動，“這一波銀川市場行情不錯，要警惕政策調(diào)控和市場降溫風(fēng)險”。

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