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財聯(lián)社2月20日訊（編輯 楊斌）萬科在折價26.3%出售上海七寶萬科廣場后，又向深圳國企出售了旗下公司的股權。萬科至今未發(fā)生過境內外公開市場的債券違約，但面對不佳的銷售與融資環(huán)境，或未雨綢繆，處置非主營相關的資產，緩解流動性壓力。去年連遭惠譽、穆迪兩大評級機構降級時，萬科美元債大跌，曾獲得深圳國資委的力挺。

出售優(yōu)質商業(yè)資產后，又向深圳國企出售孫公司股權

近日，萬科出售旗下部分資產。2月9日，領展房產基金(00823.HK)公告，擬收購上海物業(yè)七寶萬科廣場的余下50%權益，收購估計基礎價款23.838億元。上海七寶萬科廣場是萬科在上海的第一個廣場系購物中心，該物業(yè)擁有優(yōu)質及多元化的商戶組合，出租率一直穩(wěn)定地維持于約95%較高水平。據(jù)截至2024年1月底的最新估值報告，該物業(yè)估值為人民幣70.60億元，萬科此次以折讓約26.3%的價格出售。

另外，財聯(lián)社從“愛企查”查詢到，萬科的全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司已于1月30日將其持有的深圳市高新投集團有限公司（簡稱“深圳高新投”）6.16%的股權出售給深圳市投資控股有限公司（簡稱“深投控”），深投控對深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。深投控由深圳國資委100%控股。

圖：深圳高新投股權變更記錄

（資料來源：愛企查，財聯(lián)社整理）

目前，深圳市地鐵集團有限公司（簡稱“深鐵集團”）仍是萬科的第一大股東，持股27.18%。深鐵集團由深圳市國資委100%控股。

圖：萬科前十大股東

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

銷售與融資環(huán)境不佳

作為有國資背景的國內龍頭房企，萬科的動作備受關注。盡管從未發(fā)生過債務違約，但面對不佳的銷售與融資環(huán)境，萬科或未雨綢繆，處置非主營相關的資產，補充流動性。

根據(jù)萬科最新發(fā)布的經(jīng)營簡報，2023年萬科累計合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，分別同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。

資產負債方面，截至2023年三季度末，萬科總資產16467.02億元，總負債12395.74億元，資產負債率75.28%，其中流動負債有9404.7億元，除了合同負債外，主要為應付賬款2489.37億元和其他應付款1619.40億元，一年內到期非流動負債474.91億元。萬科賬上資金1036.80億元，對短期債務覆蓋程度尚可。

不過，萬科的貨幣資金持續(xù)下降，且籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，顯示其外部融資環(huán)境不佳。

圖：萬科籌資活動產生現(xiàn)金流凈額（億元）

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

曾遭國際評級機構降級，但獲深圳國資委力挺

萬科至今未發(fā)生過境內外公開市場的債券違約，但去年連續(xù)遭遇國際評級機構調降評級，引發(fā)震動。

2023年10月17日，惠譽將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB 下調至BBB，展望保持穩(wěn)定；并將其全資附屬公司萬科地產香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB ’下調至‘BBB’。惠譽表示，萬科中期杠桿率將保持在35%，其銷售業(yè)績弱于預期，這可能會抑制現(xiàn)金產生及其去杠桿化努力。

去年11月24日，穆迪將萬科發(fā)行人評級由“Baa1”下調至“Baa3”；并將其全資子公司萬科香港中票計劃的有支持高級無抵押評級由“(P)Baa2”下調至“(P)Ba1”；將萬科香港發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級由“Baa2”下調至“Ba1”；評級展望為負面。穆迪表示，評級下調基于萬科的合同銷售表現(xiàn)不佳，2023年前十個月的表現(xiàn)遜于大盤，預計其信用指標和流動性緩沖將在未來12-18個月減弱。

穆迪還稱，萬科是否能夠及時獲得長期無抵押融資仍不確定。在未來需要大量再融資的情況下，這種不確定性將限制萬科的財務靈活性，并使其評級表現(xiàn)遜色于其他相同評級水平的同業(yè)公司。負面展望反映出，在充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)前景和艱難的融資條件下，萬科改善經(jīng)營業(yè)績和恢復融資渠道的能力存在高度不確定性。

據(jù)企業(yè)預警通，萬科當前共有存續(xù)美元債6只，余額29.530億美元。其中，余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內存量債券則多達32只，規(guī)模546.09億元，其中100億元將于一年內到期，包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內到期。

圖：“萬科 5.35 2024-03-11”近一年凈價走勢

（資料來源：企業(yè)預警通，財聯(lián)社整理）

去年10月，萬科美元債曾出現(xiàn)過較大的波動。11月6日，萬科與金融機構舉行線上交流會，超過150家境內外主要金融機構、資金方參會。會上，深圳市國資委表示萬科具備足夠的安全性，沒有財務風險、管理風險，是深圳國資體系重要成員。獲深圳市國資委力挺后，萬科境內外債券逐步企穩(wěn)。

本文源自財聯(lián)社 楊斌

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