注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。這個(gè)過程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只有完成這個(gè)過程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營(yíng)。主頁(yè)將會(huì)介紹稅費(fèi)扣除怎么做賬，有相關(guān)疑問的閱讀者，那就請(qǐng)繼續(xù)看下去吧。

來(lái)源：陽(yáng)歌財(cái)稅

本文主要內(nèi)容：

1.企業(yè)所得稅預(yù)繳的概念

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款的所得稅會(huì)計(jì)分錄

3.企業(yè)所得稅匯算清繳的概念和程序

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳納稅調(diào)整

（1）收入確認(rèn)的調(diào)整

（2）視同銷售的調(diào)整

（3）扣除項(xiàng)目的調(diào)整

（4）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的調(diào)整

（5）土地增值稅清算而退還企業(yè)所得稅調(diào)整計(jì)算

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報(bào)表及納稅項(xiàng)目填報(bào)

以下是正文：

一、企業(yè)所得稅預(yù)繳的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)，減去以前年度的待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款的所得稅會(huì)計(jì)分錄

1.一般核算方法

按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅，預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

所得稅會(huì)計(jì)處理方式：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知，（國(guó)稅2009年31號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（分季度或分月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

待開發(fā)產(chǎn)品完工后再進(jìn)行項(xiàng)目企業(yè)所得稅匯算調(diào)整。

若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來(lái)確認(rèn)對(duì)未來(lái)期間應(yīng)納所得稅金額的影響，對(duì)預(yù)繳的所得稅應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

繳納時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

年終對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收款對(duì)應(yīng)的已上繳所得稅從應(yīng)交所得稅轉(zhuǎn)入遞延所得稅資產(chǎn)。會(huì)計(jì)分錄為：

借：遞延所得稅資產(chǎn)-預(yù)售房預(yù)繳所得稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2024年度發(fā)生管理費(fèi)用200萬(wàn)，銷售費(fèi)用600萬(wàn)，營(yíng)業(yè)外收入390萬(wàn)，營(yíng)業(yè)外支出300萬(wàn)，資產(chǎn)減值損失60萬(wàn)，銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款（假設(shè)不含稅）10000萬(wàn)元，本年度已預(yù)繳企業(yè)所得稅100萬(wàn)，遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債期初數(shù)為0

2024年需要調(diào)整的事項(xiàng)有：

（1）計(jì)提壞賬準(zhǔn)備60萬(wàn)

（2）業(yè)務(wù)招待費(fèi)借方發(fā)生額100萬(wàn)，其中40萬(wàn)不能扣除

（3）罰款120萬(wàn)，列入營(yíng)業(yè)外支出

假設(shè)預(yù)計(jì)毛利率20%，增值稅預(yù)征率3%，附加稅費(fèi)為增值稅的12%

（4）企業(yè)2024年利潤(rùn)表數(shù)據(jù)如下：

營(yíng)業(yè)收入0

營(yíng)業(yè)成本0

稅金及附加230萬(wàn)（10000*3/100*12/100 10000*0.97*2/100）=230

銷售費(fèi)用600

管理費(fèi)用200

資產(chǎn)減值損失60

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1090

營(yíng)業(yè)收入390

營(yíng)業(yè)支出300

利潤(rùn)總額-1000

所得稅費(fèi)用100

凈利潤(rùn)-1100

2024年納稅調(diào)整

（1）壞賬準(zhǔn)備30萬(wàn)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額

（2）與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)招待中40萬(wàn)不能扣，調(diào)增應(yīng)納稅所得額40萬(wàn)

（3）業(yè)務(wù)招待扣除限額36萬(wàn)（業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%=60*60%=36萬(wàn)小于預(yù)售款10000*0.5%=50萬(wàn)），調(diào)增應(yīng)納稅所得額24萬(wàn)

（4）壞賬準(zhǔn)備的60萬(wàn)為可抵扣暫時(shí)性差異，預(yù)收款調(diào)增應(yīng)納稅所得額10000*20%=2000萬(wàn)，作為可抵扣差異

遞延所得稅資產(chǎn)增加額=（60 2000）*25%=515萬(wàn)

罰款調(diào)增應(yīng)納稅所得額120萬(wàn)

（6）應(yīng)納稅所得額=-1000 10000*20/100 60 40 24 120=1244

應(yīng)交所得稅=1244*25/100=311

會(huì)計(jì)分錄

確認(rèn)所得稅費(fèi)用=311 0-515=-204

借：遞延所得稅資產(chǎn)515

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅311

貸：所得稅費(fèi)用204

期末根據(jù)會(huì)計(jì)利潤(rùn)與調(diào)整事項(xiàng)計(jì)算出應(yīng)交稅金和遞延所得稅費(fèi)用作如下分錄：

借：所得稅費(fèi)用（實(shí)際應(yīng)交所得稅 ）遞延所得稅負(fù)債增加-遞延所得稅資產(chǎn)增加）

借：遞延所得稅資產(chǎn)（本期可抵扣暫時(shí)性差異*25%）

貸：遞延所得稅負(fù)債（本期應(yīng)納稅暫時(shí)性差異*25%）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅（實(shí)際應(yīng)交額）

三、企業(yè)所得稅匯算清繳的概念和程序

1.概念

匯算清繳是指納稅人在納稅年度終了后規(guī)定時(shí)期內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳的所得稅數(shù)額，確定該年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。

2.程序

根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例、稅收征管法、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法及國(guó)家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法的規(guī)定，匯算清繳程序如下：

1.納稅調(diào)整

以財(cái)務(wù)報(bào)表的會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，按照稅法的規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整計(jì)算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，按照適用稅率計(jì)算出確定當(dāng)期應(yīng)納所得稅額。

2.填寫納稅申報(bào)表

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2025年第1號(hào)關(guān)于優(yōu)化企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的公告和解讀，一般需要填寫以下表單，一共35張表單，包括金融企業(yè)和民間非營(yíng)利組織、事業(yè)單位，例如：

（1）A000000企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)基礎(chǔ)信息表。這是必填項(xiàng)，內(nèi)容包括基本經(jīng)營(yíng)情況、有關(guān)涉稅情況、主要股東及分紅情況三部分，為以后申報(bào)表填寫提供指引。

（2）A100000企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表主表。

（3）A101010一般企業(yè)收入明細(xì)表

（4）A102010一般企業(yè)成本支出明細(xì)表

（5）A104000期間費(fèi)用明細(xì)表

（6）A105000納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表

（7）A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表

（8）A105020未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表

3.審核

在電子稅務(wù)局，系統(tǒng)會(huì)通過大數(shù)據(jù)比對(duì)為納稅申報(bào)表單提出風(fēng)險(xiǎn)提示，收到提示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真修改補(bǔ)充和重新申報(bào)。

4.糾正申報(bào)錯(cuò)誤，結(jié)清稅款

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)12月份或第四季度的企業(yè)所得稅預(yù)繳納稅申報(bào)，應(yīng)當(dāng)在納稅年度終了后15日完成 預(yù)繳完成后進(jìn)行匯算清繳，清繳應(yīng)當(dāng)在5月31日前完成。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳納稅調(diào)整

1.收入確認(rèn)的調(diào)整：

房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。如采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.視同銷售的調(diào)整：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

3 扣除項(xiàng)目的調(diào)整：

企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。但一些費(fèi)用的扣除有一定限制，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等，需按稅法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

4. 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的調(diào)整：

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

5.土地增值稅清算而退還企業(yè)所得稅調(diào)整計(jì)算：

企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)；沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，按規(guī)定計(jì)算出開發(fā)各年度由于土地增值稅多繳納的企業(yè)所得稅，并申請(qǐng)退稅。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成土地增值稅清算，累計(jì)繳納土地增值稅2200萬(wàn)元，其中2024年至2026年預(yù)繳土地增值稅分別為480萬(wàn)、600萬(wàn)120萬(wàn)。2026年補(bǔ)繳土地增值稅1000萬(wàn)。24年收入2.4億，25年3億，26年6千萬(wàn)，總收入6億元，繳納企業(yè)所得稅分別為90萬(wàn)、620萬(wàn)、和0，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2026年虧損，應(yīng)納稅所得額為-800萬(wàn)，如果申請(qǐng)退稅如何計(jì)算。2024年收入2.4億元，占比40%2025年收入3億元，占比50%2026年收入0.6億元，占比10%。

分?jǐn)傆?jì)算退稅調(diào)整：2024年分?jǐn)偼恋卦鲋刀?200*40/100=880萬(wàn)原預(yù)繳土地增值稅480萬(wàn)（2.4億*2/100），應(yīng)納稅所得額調(diào)整-400萬(wàn)應(yīng)退企業(yè)所得稅100萬(wàn)（400*25/100）已經(jīng)預(yù)繳90萬(wàn)企業(yè)所得稅，實(shí)際退90萬(wàn)，虧損結(jié)轉(zhuǎn)40萬(wàn)2025年分?jǐn)偼恋卦鲋刀?100萬(wàn)原預(yù)繳600萬(wàn)土地增值稅應(yīng)納稅所得額調(diào)整600-1100-40=-540萬(wàn)應(yīng)退企業(yè)所得稅540*25/100=135萬(wàn)已預(yù)繳企業(yè)所得稅620萬(wàn)，實(shí)際退稅135萬(wàn)2026年分?jǐn)偼恋卦鲋刀?20萬(wàn)已預(yù)繳土地增值稅120萬(wàn)補(bǔ)繳土地增值稅1000萬(wàn)應(yīng)納稅所得額調(diào)整120 1000-220=900萬(wàn)調(diào)整后應(yīng)納稅所得額-800 900=100萬(wàn)應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅100*25/100=25萬(wàn)累計(jì)退稅額=90 135-25=200萬(wàn)

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報(bào)表及納稅項(xiàng)目填報(bào)（具體納稅申報(bào)表調(diào)整略）

簡(jiǎn)單說(shuō)明：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅申報(bào)表一般采用《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》。在填報(bào)時(shí)，未完工年度預(yù)繳申報(bào)需調(diào)增預(yù)計(jì)毛利，調(diào)減預(yù)交稅金；匯繳時(shí)需進(jìn)行收入、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目的調(diào)整。例如，“營(yíng)業(yè)收入”填報(bào)會(huì)計(jì)制度核算的營(yíng)業(yè)收入，“營(yíng)業(yè)成本”填報(bào)會(huì)計(jì)制度核算的營(yíng)業(yè)成本，“利潤(rùn)總額”包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)等。

參考資料：蔡昌博士的房地產(chǎn)企業(yè)全程會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理、國(guó)家稅務(wù)總局公告2025年第1號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的公告》及其解讀

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