注冊公司是創(chuàng)業(yè)者成為合法企業(yè)的第一步，也是最重要的一步。通過完成這個過程，你可以獲得法律保護，讓你的企業(yè)更加正式和專業(yè)。主頁帶大家認(rèn)識銷售土地使用權(quán)做賬，希望看完本文，你會對這方面的認(rèn)識能更上一層樓。

近日，某上市公司發(fā)布關(guān)于出售子公司部分土地使用權(quán)及地上建筑物的公告，其中提到了一個重要細(xì)節(jié)：轉(zhuǎn)讓方稅費和受讓方稅費由雙方各自承擔(dān)。在我國，土地所有權(quán)屬于國家和集體，企業(yè)和個人只能享有土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)的特殊性，土地使用權(quán)究竟屬于何種資產(chǎn)，將直接決定其會計核算和稅務(wù)處理的具體方式，需要相關(guān)主體準(zhǔn)確做好判斷。

會計核算

按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。企業(yè)自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進行處理，即土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算，建筑物作為固定資產(chǎn)核算，分別進行攤銷和提取折舊。

不過，有四個例外情形需要格外注意：一是企業(yè)改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。二是企業(yè)外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款，應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，土地使用權(quán)以及房屋建筑物均應(yīng)作為存貨，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。四是單獨計價入賬的土地，作為固定資產(chǎn)核算，不計提折舊。

增值稅處理

增值稅方面，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）所附《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第二條有關(guān)規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

由此可見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按照銷售無形資產(chǎn)，計算繳納增值稅。值得注意的是，如果是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是土地所有者出讓土地使用權(quán)、土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，可以免征增值稅。

但是，土地出租是個例外?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

值得注意的是，土地出租還有兩項優(yōu)惠政策。一是《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式，將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。二是《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確國有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第2號）規(guī)定，納稅人將國有農(nóng)用地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

所得稅處理

企業(yè)所得稅方面，企業(yè)所得稅法實施條例第六十五條規(guī)定，無形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽等。所以，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)進行企業(yè)所得稅處理。值得注意的是，企業(yè)所得稅法第十一條還有一項特別規(guī)定——單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地，不得計算折舊扣除。

個人所得稅方面，個人所得稅法第十五條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記等相關(guān)信息核驗應(yīng)繳的個人所得稅，登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)查驗與該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個人所得稅的完稅憑證。而不動產(chǎn)登記暫行條例第二條、第五條明確指出，不動產(chǎn)指土地、海域以及房屋、林木等定著物。集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利，需要按照不動產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定，辦理登記。據(jù)此判斷，土地使用權(quán)屬于不動產(chǎn)。換句話說，個人發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃，需要按照財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、財產(chǎn)租賃所得，計算繳納個人所得稅。

來源：中國稅務(wù)報，2023年04月07日，版次：07，作者：鄒水賢，作者單位：國家稅務(wù)總局泰寧縣稅務(wù)局。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，！

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