注冊公司是創(chuàng)業(yè)者成為合法企業(yè)的第一步，也是最重要的一步。通過完成這個過程，你可以獲得法律保護，讓你的企業(yè)更加正式和專業(yè)。接下來，主頁將給大家介紹收代管資金怎么做賬的相關信息。希望可以幫你解決一些煩惱。

一、增值稅的處理

對于房地產開發(fā)企業(yè)代收的價外收費等費用，稅法規(guī)定是需要納稅的?！对鲋刀悓嵤┘殑t》第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；(二)收取時開具省級財政部門印制的財政票據；(三)所收款項全額上繳財政。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第三十七條規(guī)定，增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

可見，房地產公司代收費用除代政府收取的規(guī)費并全額上繳財政和以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項外，均構成增值稅價外費用，并入增值稅計稅依據。當然，作為增值稅一般納稅人一般計稅支付的價外費用如果取得的是增值稅專票可以抵扣。

注意：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，因此，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》附件 2第一條第（二）項第 4 目規(guī)定，房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅。這屬于例外情形。

二、土地增值稅的處理

根根《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條規(guī)定，對于縣級及縣級人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十八條規(guī)定，代收費用的審核，對于縣級人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內，并且此代收費用必須是縣級人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

三、企業(yè)所得稅的處理

根據《國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第五條規(guī)定，開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

可見，在企業(yè)所得稅上代收費用是否需要繳稅，關鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發(fā)票：如果開發(fā)企業(yè)將代收費用開具了發(fā)票或納入了房價內，那么就需要計收入，當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業(yè)所得稅上即使計入收入，也僅相當于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。

四、契稅的處理

契稅由業(yè)主繳納，如果房地產企業(yè)把代收費用并入到房價中，業(yè)主應當按照房價總額繳納契稅。但如果是在價格以外單獨代收的費用，一般來說不會征收契稅，除非對惡意拆分房屋價款，比如將組成房屋主體的門、窗、戶、扇單獨收費。

作者：鐘燕，單位：中匯武漢稅務師事務所十堰所。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，！

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