每一個創(chuàng)業(yè)者都有著創(chuàng)造一個獨一無二的企業(yè)的夢想。在這個過程中，最重要的一步就是注冊公司。注冊公司是一個復(fù)雜的過程，但是它是必須的，因為它將為你的企業(yè)提供法律保障和信譽。今天主頁給大家?guī)碛嘘P(guān)象山民宿創(chuàng)業(yè)補貼深圳龍崗的內(nèi)容，以下關(guān)于城鄉(xiāng)融合下的宅基地改革樣本：寧波象山民宿產(chǎn)業(yè)破解鄉(xiāng)村“空心化”的觀點希望能幫助到您找到想要的答案。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 柳寧馨 象山報道

3月21日，繞過層層山路，經(jīng)過片片海塘，象山縣知名的民宿村墩岙村出現(xiàn)在眼前，村口的大香樟樹下排列著為游客準(zhǔn)備的電動車充電樁，展板上則展示了“未來墩岙”圖景，包括鄉(xiāng)野之樂、民宿產(chǎn)業(yè)，還有鄰里空間、文化禮堂等公共設(shè)施……昔日山海之間資源匱乏的小村莊已然是美麗的產(chǎn)業(yè)村。

（“未來墩岙”展示板，拍攝/柳寧馨）

象山縣泗洲頭鎮(zhèn)黨委委員、墩岙村黨支部書記鮑英錢正忙著跟進(jìn)墩岙村鄉(xiāng)村治理學(xué)院的建設(shè)工程。他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，不少其他省份的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部想來學(xué)習(xí)經(jīng)驗，定期過來培訓(xùn)，今年10月這個工程建好后能一次性容納200-300人，“從發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)，到開辦鄉(xiāng)村治理培訓(xùn)，民宿帶動了我們的楊梅、桃形李產(chǎn)業(yè)和海塘養(yǎng)殖，帶動了整個村莊的發(fā)展。”

以往，居于山間的墩岙村交通不便，年輕人多外出做模具生意，鄉(xiāng)村空心化日益嚴(yán)重，這個小山村命運齒輪的轉(zhuǎn)動從盤活閑置宅基地開始。

2018年中央首次提出，要探索宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋的使用權(quán)。隨后，象山縣出臺《關(guān)于推動農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的實施意見》，這一年4月，浙江省首本農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證交到了象山縣鶴浦鎮(zhèn)小百丈村村民王定龍的手上，隨后象山“三權(quán)分置”改革政策快速推進(jìn)，民宿產(chǎn)業(yè)蔚然成風(fēng)，帶動了鄉(xiāng)村美麗經(jīng)濟發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者走訪了象山縣代表性村鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)進(jìn)行了6年的宅基地“三權(quán)分置”改革正在由盤活閑置宅基地向城鄉(xiāng)融合發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，新的“權(quán)票”制度探索正在進(jìn)行中，而民宿產(chǎn)業(yè)正在誕生2.0、3.0版本，朝著旅居村落和文化街區(qū)方向進(jìn)階，這之中伴隨著宅基地改革新一輪的進(jìn)展，也出現(xiàn)了鄉(xiāng)村和城市發(fā)展中新的矛盾和張力。

“政策只會給一個方向，我們結(jié)合象山的實際，找到一條鄉(xiāng)村發(fā)展的路，不一定投入大量財政，更多是用政策體制打開思路，讓城鄉(xiāng)需求適應(yīng)起來，在改革過程迭代升級，發(fā)揮更大的效益，在中央政策導(dǎo)向下、堅守底線情況下結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H做出自己的探索。”象山縣政協(xié)副主席、縣空間整治和宅改專班主任楊梓良告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

民宿產(chǎn)業(yè)帶動鄉(xiāng)村新出路

對一個村莊而言，讓產(chǎn)業(yè)真正形成良性循環(huán)是持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，這也是鮑英錢持續(xù)思考的事情。

經(jīng)過美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，2015年左右，墩岙村的環(huán)境變美了，也引進(jìn)了楊梅、桃形李等綠色產(chǎn)業(yè)，但農(nóng)業(yè)受自然因素影響非常大，如何找到新的致富路？甬臺溫高速復(fù)線的通車帶來了交通條件的改善，墩岙村抓住機遇，邁出了發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)的第一步。

2017年，鮑英錢拉動鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)投資800萬元建設(shè)精品民宿，通過“公司 農(nóng)戶”的運作模式，統(tǒng)一運營村里的民宿。截至目前，墩岙村的民宿已有21幢，繼續(xù)帶動相關(guān)海塘養(yǎng)殖、特色農(nóng)業(yè)發(fā)展，2023年，墩岙村村集體總收入達(dá)到250萬元，實際可用資金為70萬，剩下的錢用來給村民分紅。

泗洲頭鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長胡巍巍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，泗洲頭鎮(zhèn)原本是農(nóng)業(yè)為主的村鎮(zhèn)，民宿產(chǎn)業(yè)帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展效果明顯，墩岙村去年一年民宿增加10家左右，今年年底民宿床位預(yù)計會突破400張。去年，全鎮(zhèn)游客人數(shù)增長了366%，旅游綜合收入增長了102%，線上住宿業(yè)收入增長了78.2%。

“我理解的鄉(xiāng)村振興就是村子要忙起來，大家有事做、有錢賺，一個村莊的發(fā)展不能停下腳步，必須要往前走，也必須要有好的產(chǎn)業(yè)、好的環(huán)境?！滨U英錢說。

走進(jìn)墩岙村，梅隴閣、望鄉(xiāng)等民宿品牌在村子中穿插可見，這是最早一批建設(shè)的民宿，由村干部帶頭示范到鄉(xiāng)賢投資、統(tǒng)一招商，墩岙村的民宿日漸規(guī)?；l(fā)展。未來，不僅鄉(xiāng)村治理學(xué)院即將落成，以“云‘稻’這里來”命名的田園綜合體也將誕生，墩岙村的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)日漸豐富。

“我們現(xiàn)在雖然有一些民宿品牌，但未來還需要整體品牌的打造，目前還處于民宿產(chǎn)業(yè)剛剛起步的階段，還要引進(jìn)發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)的第三方公司，尤其要突出線上運營，以及引進(jìn)業(yè)態(tài)培育的專業(yè)運營公司，把商業(yè)、消費等配套業(yè)態(tài)做起來?！?鮑英錢說。

此前，發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)之路并不是完全通暢，一個重要原因在于，村集體經(jīng)濟的開放性還沒有明確的尺度定性和實踐探索。雖然隨著鄉(xiāng)村空心化，大量宅基地閑置，但可用來開發(fā)產(chǎn)業(yè)的土地資源少之又少。如何打破這一矛盾，帶動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展？

象山是典型的半島縣，18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道靠海，海洋旅游資源得天獨厚。2018年以來，象山縣在“一戶多宅”村莊梳理式改造基礎(chǔ)上，率先探索宅基地確權(quán)、賦權(quán)、活權(quán)、保權(quán)制度改革，形成了閑置宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)開發(fā)利用的“象山做法”。

作為象山最早一批宅基地“三權(quán)分置”試點村，石浦鎮(zhèn)沙塘灣村采取“統(tǒng)一流轉(zhuǎn)、招商引資”的方式，將村民老屋的使用權(quán)統(tǒng)一租賃，活化利用閑置的老屋。 2016年起，沙塘灣村集體和81戶農(nóng)戶簽訂閑置房屋集中流轉(zhuǎn)協(xié)議，先后吸引浙旅投等20余家知名旅游企業(yè)考察投資。

（沙塘灣村民宿，拍攝/柳寧馨）

象山縣政協(xié)委員、寧波市民宿經(jīng)濟促進(jìn)會副會長、象山目的地民宿管理有限公司聶文華在浙江大學(xué)畢業(yè)之后從事了10年的酒店行業(yè)，隨后返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)成為“新農(nóng)人”。2014年他就有做民宿的意愿，但當(dāng)時在象山縣沙塘灣村考察時，政策要求要以村集體為單位，5戶聯(lián)合批準(zhǔn)才能承租，明確了條件限制，后續(xù)象山出臺了新政策，“我們在沙塘灣第二批辦理了‘三權(quán)分置’證，后續(xù)開始了穩(wěn)定的經(jīng)營?！?/p>

沙塘灣村是典型的漁村，有著眾多優(yōu)良海灣，沿著海岸線自然風(fēng)光秀麗。這里每年有8個月的漁期，全村三分之二的居民要出海捕魚。

象山縣石浦鎮(zhèn)沙塘灣村村監(jiān)會主任李志龍告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，前幾年村內(nèi)閑置房屋比較多，原本有60-70位老人住在村里，隨著搬遷到城里與子女同住的老人越來越多，目前僅剩30多位老人，年輕人更是不斷減少，村莊空心化嚴(yán)重。

2016年開始，沙塘灣村的村干部帶頭用閑置宅基地做起了海邊民宿，隨后相關(guān)的旅投公司前來投資建設(shè)民宿，沿著海岸線的民宿一條街漸成規(guī)模。

如今，沙塘灣村的民宿定位逐漸往高端化精品化方向發(fā)展，今年也將做好核心區(qū)商業(yè)配套，引進(jìn)火鍋店等餐飲、娛樂消費業(yè)態(tài)。

“三權(quán)分置”鄉(xiāng)村實踐

在鄉(xiāng)村振興過程中，市場和政府都在各自的兩端往中間靠近，尋求一個平衡，也就是市場化法治化公平化的最優(yōu)解，最終的目的是帶動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民富裕，實現(xiàn)鄉(xiāng)村長治久安。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者走訪發(fā)現(xiàn)，在象山，政府的工作人員多數(shù)在談市場，怎樣在守住底線的情況下，在政策和法律空間內(nèi)把市場的空間打開，給足政策、發(fā)布法規(guī)、搞活經(jīng)濟，而前來的投資者則時常講政策，期望帶動周邊一起把區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)模做起來，想辦法用足政策、理順產(chǎn)權(quán)，時刻關(guān)注政策變化和區(qū)域的風(fēng)向。

楊梓良1990年畢業(yè)于杭州大學(xué)法律系（現(xiàn)浙江大學(xué)法律系），此前參與了象山“一戶多宅”的清理工作，2018年最早和宅改專班團隊討論確定象山“三權(quán)分置”政策辦法的文件擬定和實施。

楊梓良告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，2003年浙江“千萬工程”開啟了農(nóng)村環(huán)境改造的工作，為了在鄉(xiāng)村干凈基礎(chǔ)上進(jìn)一步實現(xiàn)美麗鄉(xiāng)村，也為了解決公平性問題，象山在2010年開啟了“一戶多宅”清理，鄉(xiāng)村空間更加開闊，也為后來閑置宅基地盤活利用打下了基礎(chǔ)。

2015年，象山縣出臺《象山縣農(nóng)村宅基地管理辦法》，明確了農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)，也規(guī)定了“一戶一宅”原則下的差異化用地、差異化建房，鼓勵原址重建。

鄉(xiāng)村變漂亮了、宅基地“一戶多宅”的問題解決了，這是象山“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)。

隨后的2018年，中央一號文件《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

學(xué)習(xí)了最新的政策文件后，楊梓良所在的宅改專班開始研究，使用權(quán)和資格權(quán)分離之后，使用權(quán)的內(nèi)涵有沒有發(fā)生變化？如何在實踐中明確“適度放活”的界限？

宅改專班向時任象山縣委書記匯報后得到批準(zhǔn)，開始探索在象山推進(jìn)“三權(quán)分置”的具體工作，加快形成制度性文件。

2018年4月，象山啟動實施城鄉(xiāng)資源要素“雙向流動”工程，進(jìn)一步推動資金、人才等資源要素向農(nóng)村流動。同時新出臺《關(guān)于推動農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的實施意見》，助力鄉(xiāng)村振興。

“于是我們就推開了‘三權(quán)分置’的具體工作，農(nóng)村在干凈漂亮的基礎(chǔ)上，引進(jìn)了民宿產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營者包括農(nóng)戶、鄉(xiāng)賢、新農(nóng)人投資者等?！睏铊髁颊f。

2018年4月24日，寧波市象山縣鶴浦鎮(zhèn)小百丈村村民王定龍領(lǐng)到了農(nóng)村宅基地資格權(quán)人證。這本證書也是浙江省第一本農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證。

在堅持“土地性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”三條底線的基礎(chǔ)上，象山縣將宅基地資格權(quán)和使用權(quán)分離，實現(xiàn)了宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

沙塘灣村海上牧心民宿經(jīng)營者姚志剛是第一批參與“三權(quán)分置”并拿到宅基地使用證的投資者之一，他當(dāng)時投資2000萬元在沙塘灣村建設(shè)民宿，現(xiàn)在已有34間房，主要以老房改造為主，海岸邊民宿依山而建錯落有致。

姚志剛是上海人，在浙江安吉等多個地方都投資了民宿產(chǎn)業(yè)，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“三權(quán)分置”辦證讓投資者心里有底了，“我們做民宿就希望預(yù)期穩(wěn)定，來象山這里投資看重大方向明確，盤活閑置也是國家鼓勵的，加上拿到確定的20年宅基地使用權(quán)證，可以放心地投資。”

象山縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨組成員葉華良在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，象山農(nóng)村土地制度改革主要經(jīng)歷幾個階段，包括最早的美麗鄉(xiāng)村治理，到產(chǎn)權(quán)制度完善，再到閑置資源盤活，未來會結(jié)合全域國土空間綜合整治，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化方面的工作。

農(nóng)村綜合改革是基礎(chǔ)性的，而土地更是稀缺性資源，象山在2018年進(jìn)行“三權(quán)分置”改革，在全省乃至全國都開展得較早，主要從實際效益增加和制度性突破兩方面推進(jìn)。

“一是對象山本地的提升，例如民宿產(chǎn)業(yè)帶動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是對宅基地改革方面的制度探索，為全國宅基地改革提供象山思路?！比~華良說。

城鄉(xiāng)融合下的宅基地改革

2023年民宿行業(yè)經(jīng)歷了疫情后短暫的復(fù)蘇出現(xiàn)了“小陽春”，但今年的民宿生意并不好做。

姚志剛和沙塘灣村的村委會干部時常碰頭討論，“想要把村里的民宿產(chǎn)業(yè)弄好，一定要整體規(guī)劃、招商引資，把人吸引過來，政策要大力度支持、給優(yōu)惠，把配套產(chǎn)業(yè)、專業(yè)運營都吸引過來。這是村里最后的機會，一定要抓住。”

沙塘灣村沙塘靜灣民宿管家夢夢告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，自己負(fù)責(zé)照看的民宿目前已發(fā)展到兩期，共有15間房，500多平方米，也是象山縣最早盤活閑置宅基地做民宿產(chǎn)業(yè)的一批民宿之一。

沙灣村的民宿客人主要來自江浙滬周邊區(qū)域，也有更遠(yuǎn)的來自黑龍江、青海、甘肅的客人，2017年是生意最為火爆的時候。據(jù)夢夢回憶，2017年8月份的某個周末，一早上訂房電話幾乎持續(xù)不停地響，房間很容易就被訂滿了。

但現(xiàn)在文旅消費的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變，單一的民宿產(chǎn)業(yè)需要加快轉(zhuǎn)型、復(fù)合發(fā)展，與此同時，也需要更多的土地資源和建設(shè)空間。

除了沙塘灣鎮(zhèn)，聶文華還在泗洲頭鎮(zhèn)推進(jìn)馬岙知青公社旅居村落的建設(shè)運營，未來還計劃打造結(jié)合多元消費場景的文化特色街區(qū)。

“當(dāng)我們想從民宿進(jìn)一步拓展到旅居村落，打造特色街區(qū)時，也就是發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)的2.0，3.0版本時，我們會發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村閑置的房屋量非常大，但可使用量非常小，形成了悖論，如何讓更多閑置房屋產(chǎn)生更多的經(jīng)濟價值，這里面還涉及很多具體的問題?！甭櫸娜A說。

“三權(quán)分置”似乎又到了改革的新關(guān)口，對于想要規(guī)模化發(fā)展的民宿產(chǎn)業(yè)乃至更多鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)而言，閑置宅基地的二次流轉(zhuǎn)變得更加重要，更大范圍的土地規(guī)劃和改革也正在進(jìn)行。

“我們在工作中逐漸提出，以后的農(nóng)民不再是身份，更多是一個工作，未來宅基地改革會和全域土地綜合整治結(jié)合在一起，接下來我們宅基地改革的方向會朝著城鄉(xiāng)融合高效方面發(fā)展?！睏铊髁颊f。

鄉(xiāng)村振興同樣面臨這一問題，一方面要振興鄉(xiāng)村，另一方面產(chǎn)業(yè)受要素制約難以落到鄉(xiāng)村，對深化宅基地改革的要求呼之欲出。

象山縣2018年的宅基地“三權(quán)分置”改革解決了限制宅基地盤活的第一步，近年來，象山又在繼續(xù)深化改革，推出“權(quán)票”制度，繼續(xù)解決鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地問題和城鄉(xiāng)融合提質(zhì)增效的問題。

對于一些旅游資源沒有那么豐富的村莊，僅把土地騰出來就用作農(nóng)用地，農(nóng)村居民可以使用“權(quán)票”在其他村鎮(zhèn)或者縣城進(jìn)行居住，也騰出了建設(shè)用地的指標(biāo)，調(diào)劑到適宜發(fā)展民宿或者旅游產(chǎn)業(yè)的村莊，在全縣范圍內(nèi)打開土地調(diào)控的空間。

這就誕生了一些新的城鄉(xiāng)融合的生活方式——居住在縣城，在鄉(xiāng)村上班，農(nóng)村的宅基地作為完全的民宿產(chǎn)業(yè)來使用，逐漸脫離以往農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和自主使用的功能，在城鄉(xiāng)融合的范圍上實現(xiàn)了宅基地的進(jìn)一步改革。

聶文華認(rèn)為，隨著老齡化社會進(jìn)程，鄉(xiāng)村的空心化會越來越嚴(yán)重，村落間的經(jīng)濟差別也會越來越嚴(yán)重，因此要把鄉(xiāng)村可以創(chuàng)業(yè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)的要素凸顯出來、梳理清楚，為更多返鄉(xiāng)人才提供就業(yè)創(chuàng)業(yè)的舞臺，也增加鄉(xiāng)村吸引力，形成鄉(xiāng)村的工作機會，土地和房屋等生產(chǎn)資源通過宅基地改革、土地空間規(guī)劃重新高效利用是一個基礎(chǔ)，“鄉(xiāng)村就好像一個瓶子，要把瓶塞打開，才能裝進(jìn)去更多水?！?/p>

“小商業(yè)投資經(jīng)營民宿的房子仍然是租賃資產(chǎn)，完全要在經(jīng)營中獲得收益，如果相關(guān)租賃權(quán)益不穩(wěn)定，對投資的影響非常大。因此，我們未來期望有更多二次流轉(zhuǎn)的閑置宅基地，在產(chǎn)權(quán)和預(yù)期更加穩(wěn)定、合規(guī)的情況下推進(jìn)投資?！甭櫸娜A說。

鄉(xiāng)村宅基地改造是一個大課題，把鄉(xiāng)村閑置房屋和土地盤活，也要考慮公平性問題，對于一些農(nóng)民而言，農(nóng)村宅基地是他們的最后一個保障。

楊梓良認(rèn)為，城鄉(xiāng)要進(jìn)一步融合發(fā)展，農(nóng)村有閑置資源但沒有人才和資金，城里有資金和人才團隊但缺少空間，未來要在鄉(xiāng)村的空間內(nèi)做資源置換，解決發(fā)展效率的問題。

在宅基地農(nóng)戶資格權(quán)上，象山縣探索了三種模式。一是探索資格權(quán)“權(quán)票”。拓展農(nóng)民資格權(quán)保障機制，通過賦予農(nóng)戶資格權(quán)“權(quán)票”，逐步構(gòu)建落地建房、置換住宅、流轉(zhuǎn)交易、有償退出、跨區(qū)域安置、抵押融資等資格權(quán)管理體系。二是探索宅基地跨區(qū)域安置。在符合村莊規(guī)劃和保障本村農(nóng)戶建房需求前提下，允許村集體盤活本村閑置建設(shè)用地開展異地安置。三是探索權(quán)益實現(xiàn)多種途徑。建立農(nóng)村“以權(quán)養(yǎng)老”“以房養(yǎng)老”制度，推動資格權(quán)資產(chǎn)化，對退出宅基地農(nóng)戶實行集中養(yǎng)老。

“同樣是宅基地改革，重點內(nèi)容也會發(fā)生變化，從閑置盤活到城鄉(xiāng)融合，保障農(nóng)民的居住權(quán)，把資源價值發(fā)揮到最大，不在鄉(xiāng)村就在城里發(fā)揮作用，這就是做到城鄉(xiāng)融合?！睏铊髁颊f。

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