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婁商傳奇(22)工業(yè)物業(yè):珠三角的“冷水江現(xiàn)象”
發(fā)布于 2025-07-24 09:06:03 作者: 和欣笑
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作者:段遠明
改革開放初期,一群南下打工的冷水江人,因為一個偶然的機會,洞察到了當?shù)毓I(yè)物業(yè)的商機,于是幾個人一商量,憑借智慧與汗水 , 從無到有,從小到大,硬是在工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域闖出了一片新天地,令人嘆為觀止。
引子
婁底人搞什么都喜歡扎堆。
比如新化人搞文印打字,漣源人搞塑膠制品,雙峰人搞五金工具,都是一撥一撥的人在搞的。先是一個人搞了,后來是一群人搞,再后來是一個個家族、一片片地域集體跟上來搞……
因此他們無論搞什么,都很容易搞出規(guī)模,搞成氣候。
就像冷水江人在深圳搞物業(yè), 一開始是梁東升要租廠房,就安排了既是老鄉(xiāng)、也是同學(xué)、還是他的司機兼董事長特別助理的謝國新去找廠房,“這段時間你別的什么都不用干,就找廠房好了,越快越好”。
謝國新領(lǐng)命,在深圳滿世界轉(zhuǎn)悠找廠房,找著找著,腦殼靈光的謝國新,猛然發(fā)現(xiàn)在深圳搞廠房租賃很能賺錢。于是梁東升、謝國新、李強、劉修賢一拍即合,整體租了別人的廠房,再切蛋糕一樣一塊一塊地轉(zhuǎn)租出去。搞著搞著發(fā)現(xiàn)物業(yè)能賺錢,于是更多冷水江人加入進來,然后是謝氏家族、劉氏家族出現(xiàn)了;再然后是“鐸山幫”“禾青幫”“毛易幫”出現(xiàn)了……簡單的廠房租賃,硬是被冷水江人搞成了工業(yè)物業(yè)!
冷水江是“世界銻都”“江南煤?!保谶@座老牌工礦城市的居民,與生俱來一種特殊的工業(yè)稟賦。冷水江人可以自豪地說,在今天的珠三角地區(qū),你隨便選一個地方站定,然后不管你朝哪個方向出發(fā),走不出兩公里,你絕對會發(fā)現(xiàn)一個冷水江籍的物業(yè)老板,帶著一群冷水江人,說著讓外地人頭痛的方言,在工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域努力賺錢。
在山寨手機風靡一時的 20 世紀 90 年代,深圳市華強北的賽格大廈,因為層層都有冷水江人的手機店鋪,冷水江方言成為賽格大廈的主流聲音。而在今天的珠三角地區(qū),冷水江人的塑料普通話,又成了粵語、普通話之后的第三大語種;來自全球各地的企業(yè)老板,要想在這里租賃到自己滿意的廠房,對不起!光學(xué)會普通話和粵語是不夠的,還必須適應(yīng)冷水江人的塑料普通話。
據(jù)不完全統(tǒng)計,從 2004 年 7 月至今,冷水江人在珠三角地區(qū)從事工業(yè)物業(yè)的公司超過了一千家。從地域上來說,形成了有名的“禾青幫”“鐸山幫”“毛易幫”“壩塘幫”。從規(guī)模上來說,物業(yè)公司從業(yè)人員超過兩萬人,年產(chǎn)值超過一百個億。從效益上來說,有人粗略計算過,如果 2009 年時你投資了工業(yè)物業(yè)一元錢,到今天你的回報至少是一百元;冷水江因工業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的百萬富翁、千萬富翁、億萬富翁成百上千、數(shù)不勝數(shù)……形成了耐人尋味、舉世矚目的“冷水江現(xiàn)象”。
那么,冷水江人是怎么做到的呢?
一 發(fā)軔
一切都要從梁東升租賃廠房開始說起。
那是 2004 年初。正是梁東升和他的榮力精密儀器旭日東升的時候。謝國新給梁東升打來電話,說老梁,物業(yè)漲價了。當時梁東升剛剛接手了一個軍工大單,心情正愉悅著呢,回說漲點就讓他漲點吧。電話那頭謝國新很激動,大聲說,老板,人家不是漲一點,是一個月漲一萬四。
打劫啊,一個月漲一萬四?梁東升以為自己聽錯了。工人一個月的工資才三四百塊錢呢,就連謝國新,他的發(fā)小,身兼公司人力、行政主管,還是他的司機,工資也才一千二。
過去一個月房租是 4 萬吧?謝國新問。是啊,4 萬,梁東升肯定地回答,合同還在呢。謝國新憤憤地罵道,他要漲到五萬四。
梁東升把謝國新叫回來,找出物業(yè)租賃合同,4 萬,白紙黑字特別醒目。于是兩個人一起找到夢麗園老板。那時候梁東升之所以租夢麗園廠房,就是因為它地理位置好,就在富士康邊上。2001 年梁東升秘密創(chuàng)建榮力精密儀器的時候,還是富士康的高管,他白天在富士康上班,晚上在榮力做董事長兼總經(jīng)理。
夢麗園老板知道榮力賺了錢,“哎呀梁總啊,你一年下來賺好幾百萬啦,這點小錢灑灑水啦!”梁東升跟他說:“我們是簽了合同的?!崩习鍏s反過來跟他說“行規(guī)”,“這是‘行規(guī)’啦,過去我也是不懂規(guī)矩啦,水電差價、公攤面積都沒給你算進去啦,你得了我三年好處,還沒請我喝早茶啦”。
梁東升被他的粵式普通話搞得暈頭轉(zhuǎn)向。 “說來說去我梁某人還得了他好處、欠了他人情了?”兩個人拿著合同跟他爭辯,可是人家油鹽不進,說是不能壞了規(guī)矩。
沒辦法,梁東升咬牙切齒地交了五萬四。一回公司,他就跟謝國新放了狠話, “限你一個月,必須找到新廠房”。說實話,榮力這幾年是賺了錢,可也不能這么玩啊,白紙黑字的合同好好地擺在那呢,說不作數(shù)就不作數(shù)了。
謝國新憋著一肚子氣,開始找新廠房。每天開著梁東升的小轎車,圍著深圳滿世界轉(zhuǎn)悠。他是商業(yè)嗅覺特別敏銳的人,這應(yīng)該得益于鐸山謝氏家族強大的遺傳基因。大家知道,鐸山花橋因為出了個中國歷史上第一個女兵作家謝冰瑩而名揚天下。謝國新的爺爺則是花橋地界鼎鼎有名的牛市經(jīng)紀人,發(fā)軔于 20 世紀八九十年代,后來名滿天下的鐸山牛全席,謝家老爺子居功甚偉。
別人找廠房,可能也就是找廠房。謝國新不一樣,他一邊找廠房,一邊找商機。在深圳市內(nèi)轉(zhuǎn)了一個多月,大家的情況都,都要算公攤,都要收水電費差價。最后,謝國新找到了鵬鴻飛物業(yè),遇到了新邵老鄉(xiāng)譚清華。
這就像是“蝴蝶效應(yīng)”,如果夢麗園那個老板,算是亞馬孫河流域熱帶雨林中的那只蝴蝶,那么譚清華,至少算是蝴蝶的一個翅膀。譚清華對謝國新,對后來冷水江人在珠三角地區(qū)工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的異軍突起,非常重要!盡管當時他只是鵬鴻飛物業(yè)的水電維修工,很不起眼的一個小人物。
因為老鄉(xiāng)的原因,謝國新和譚清華一見如故。加上鵬鴻飛地理位置也好,謝國新看上了這個地方。于是兩個人天天泡在一起喝茶聊天,起初謝國新跟老鄉(xiāng)喝茶,無非是套套近乎,了解一點鵬鴻飛的租賃信息,看能不能在租金方面為老梁省點錢?結(jié)果聊著聊著就聊嗨了。
有一天譚清華突然大發(fā)感慨:“做物業(yè)賺錢呢!” “做物業(yè)怎么賺錢?”
譚清華說,深圳這些本地人,錢多還忙,他們有地有廠房,卻嫌棄物業(yè)管理太煩瑣,于是整體租賃給物業(yè)公司。物業(yè)公司拿了廠房,再切蛋糕一樣分租給企業(yè)。低進高出,不就賺錢了?
那能賺多少?謝國新不以為然。
外行吧!譚清華不屑地看著他,說你外行別不高興,我算個數(shù)你聽,聽完你就不這么說了。一處廠房幾萬個平方,大的二三十萬個平方。一個平方賺一塊,就是幾萬、幾十萬!如果賺兩塊、五塊呢?
哎喲,謝國新一聲驚叫,我怎么沒想到這一點。
還有水電費和公攤呢,譚清華繼續(xù)算數(shù)。你看著不起眼,一度電漲幾毛錢,一噸水漲幾毛錢,可是一處物業(yè),入駐企業(yè)幾十上百家,家家都得用水用電,這水電費差價,一個月也能賺不少。還有公攤,物業(yè)跟房東只算建筑面積的,但是一轉(zhuǎn)身跟客戶就加上公攤了,20% 是國家政策允許的。水、電、公攤這幾項加起來,有時物業(yè)比房東還賺錢。
不算不知道,一算嚇一跳。
謝國新沉默了好一陣子。然后抬起頭來看著譚清華,賺錢是賺錢,但是萬一廠房租不出去,怎么辦?
譚清華看了一眼謝國新,你找廠房這么久了,在深圳有幾處廠房是空著的?這一回謝國新徹底沉默了。
是啊,偌大的深圳,有幾處廠房是空著的呢?既然做物業(yè)這么賺錢,我們?yōu)槭裁床蛔瞿兀?/p>
謝國新拿定了主意,但是沒本錢。他得想辦法說服梁東升一起來做。老梁會干的,謝國新知道。他相信自己對梁東升還是比較了解的,他們可是從小就一起在良溪河里游泳的發(fā)小。
老梁是那種特別任性的人。有的人有權(quán)任性,有的人有錢任性,老梁不是,他是有本事任性。
老梁從小是學(xué)霸。作為 80 年代的大學(xué)生,他一畢業(yè)就分配到國營湛江市東方紅農(nóng)場做技術(shù)員。工作一年提科長,再一年半提副廠長??墒抢狭喝涡裕稽c也不喜歡國有農(nóng)場的工作。于是 1991 年夏天他來到廣州,一開始在蜆華微波爐做技術(shù)工程師,很快提拔成為組裝廠廠長??墒抢狭赫J為組裝廠的工作太簡單,廠長的話,安排一個初中生足夠了。
任性的老梁又跳槽了,1994 年進了廣州愛迪生集團,直接擔任無繩電話廠廠長。1997 年,老梁被深圳富士康“獵龍計劃”看中,又從愛迪生跳槽到了富士康。在富士康六年,先后擔任工程開發(fā)課課長、服務(wù)器廠廠長等職務(wù)。
2000 年謝國新才到深圳的時候,就是投奔的他。
謝國新在流水線上加班加點干,月工資才四五百塊。老梁年薪 25 萬,可是他不滿意。于是 2001 年老梁在富士康南門邊上的夢麗園租了廠房,自己開了一家公司,深圳市榮力精密儀器有限公司。白天在富士康上班,是富士康的高管;晚上給自己干,是榮力精密儀器的董事長兼總經(jīng)理。
2003 年 11 月 18 日,老梁正式從富士康辭職,全心全意地為自己干了。2004年初謝國新也從富士康辭了工,做了老梁公司的人力、行政主管兼司機,工資每月一千二。
謝國新認為自己有商業(yè)眼光但沒錢,而梁東升有錢也有商業(yè)眼光。
于是他便開始跟老梁說物業(yè)的事,他把在譚清華那里聽來的,自己想象的物業(yè)美好前景分享給老梁。一開始老梁對物業(yè)并不感興趣,畢竟他的榮力正紅火著呢,架不住謝國新的軟磨硬泡,梁東升聽著聽著,動心了。
2004 年7 月,老梁終于決定干了。梁東升、謝國新、錢江、李業(yè)康,加上譚清華,集資 26 萬,成立了冷水江人在深圳的第一家工業(yè)物業(yè)公司——深圳市金恒瑞物業(yè)投資有限公司。公司股份構(gòu)成大概是梁東升 43%、李業(yè)康 20%、錢江 15%、謝國新 12%、譚清華 10%;這里特別強調(diào)一下,謝國新 20% 的股份,因本金不足,還找梁東升借了 1.7 萬元。
當年 9 月,李強來到深圳。
他是鐸山鎮(zhèn)赫赫有名的“書香之村”石灣村人,據(jù)說自 1978 年恢復(fù)高考以來,石灣村先后考出去 270 多個大中專學(xué)生。李強是梁東升高中同班同學(xué),大學(xué)畢業(yè)后在長沙創(chuàng)業(yè),這時候也闖深圳來了。梁東升就賣了自己的一半股份給他,兩個人合占公司 43% 的股份。
梁東升任金恒瑞公司董事長,李強任總經(jīng)理。謝國新則負責公司招商方面的工作。
譚清華也在公司入了股,雖然是公司的股東,但具體工作還是負責金恒瑞物業(yè)公司的水電維修。
后來譚清華請辭,鵬鴻飛空出了一個水電工崗位,冥冥之中似乎一切早已注定,這時候又一個冷水江人進入了鵬鴻飛,他是來自禾青鎮(zhèn)爐竹村的劉修賢。
劉修賢是 2000 年闖的深圳。2000 年這個時間點很重要,因為再過一年,中國就正式加入世界貿(mào)易組織(WTO)了。但是當時劉修賢還沒有心思來關(guān)心國家大事。他來深圳,就是打工還債來的。
也是這一年闖深圳的,還有另外幾個冷水江人:劉修賢同村的劉中樹、毛易鎮(zhèn)長鋪村的謝吉林、巖口鎮(zhèn)塘沖村的張優(yōu)民、謝國新、禾青鎮(zhèn)的潘心紅……這些人現(xiàn)在都是業(yè)界鼎鼎有名的!包括早他們一年闖深圳的渣渡鎮(zhèn)利民村劉建紅,這位80 后美女非常厲害,現(xiàn)在是國際知名品牌米蘭登服飾的大股東兼CEO 了。
中國正式加入 WTO,融入經(jīng)濟全球化,客觀上促進了制造大國制造業(yè)的迅猛發(fā)展,使得這批人有機會成為珠三角地區(qū)名聲顯赫的“二手房東”,進而躋身成功人士的行列,也是不爭的事實。
冷水江人不喜歡被人稱作“二手房東”,特別是那些物業(yè)“”們,因為這個稱謂在他們心中很大程度上帶有貶義,認為冷水江人是靠著深圳、潮汕地區(qū)的“一手房東”發(fā)的財!但是筆者認為冷水江人不必太在意,“二手房東”怎么啦?英雄不問出處,成功了才是硬道理。
劉修賢是帶著 14 歲的兒子劉飛鵬一起來闖深圳的。當綠皮火車“哐當”一聲??吭谏钲谡荆v不堪的父子倆,被人流裹挾著踉踉蹌蹌下了火車時,劉飛鵬看向父親的目光其實并不友好!盡管當時并沒有人注意到他們,也一定沒有人會注意到他們,更沒有人會想到,這狼狽不堪、衣冠不整的父子倆,日后會成為珠三角地區(qū)聲名顯赫的億萬富翁。
有人說,每一個闖深圳的冷水江人,都有一段辛酸史!
劉修賢是吃過苦的人,父親 48 歲晚年得子有了他。他小時候發(fā)奮讀書,一門心思考大學(xué)“鯉魚躍龍(農(nóng))門”。但是老父親不這么想,老人家只想趁著自己還干得動,把自己的一手篾匠絕活,傳授給這個小兒子。
“讀書有什么用???”一天早上,在劉修賢去學(xué)校的路上,老父親揮舞著手里的篾刀,顫巍巍地指著少年劉修賢,“回家跟我好生學(xué)篾匠,學(xué)一套養(yǎng)家的本事,比啥都強。”
這一幕劉修賢到死都不會忘記!
那時候他成績很好,老師也很喜歡他。但強勢的父親用他暴君一樣的手段,強行終止了劉修賢的學(xué)業(yè)。輟學(xué)后的他,跟著父親學(xué)會了篾匠手藝,很快結(jié)婚有了孩子。他勤快肯干、吃得下苦,憑著一手篾匠絕活,一家人吃飯倒是不成問題……但是累死累活地干,也僅能維持一家人的溫飽。
劉修賢腦子靈活,干篾匠的同時還干貿(mào)易。他把全村人編的箢箕統(tǒng)一收起來,拉到農(nóng)貿(mào)市場去零售,拉到附近的煤礦去批發(fā),以賺取中間的差價。他還干過撈沙船、淘過金、開過手扶拖拉機、搞過建材門市部,可是再怎么勤快肯干,一家老小也過不上好日子。2000 年春,老父親一場大病后撒手人寰,把老人家的喪事辦完后,他欠下了一屁股的債。
為了還債,劉修賢重復(fù)了當年老父親的套路,讓 14 歲的兒子輟了學(xué),跟著他闖深圳。2004 年 7 月,劉修賢進入鵬鴻飛時,謝國新和譚清華已經(jīng)離開。但風云際會之下,他認識了洞口老鄉(xiāng)付秀賢,付秀賢當時是鵬鴻飛物業(yè)的副總經(jīng)理。
老鄉(xiāng)見老鄉(xiāng),兩眼淚汪汪。
付秀賢喜歡劉修賢的靈活和能干,什么難題到了他手上,都能迎刃而解。劉修賢佩服付秀賢的精明干練,管理上抓大放小,員工的主觀能動性得以充分發(fā)揮。于是兩個老鄉(xiāng)就常常在一起喝茶聊天。聊著聊著就聊到了謝國新和譚清華,聊到了物業(yè)怎么賺錢。
幾乎是復(fù)盤了譚清華跟謝國新的聊天模式,付秀賢很快就把劉修賢說服得躍躍欲試了。但是劉修賢非常老練,他利用付秀賢副總經(jīng)理的身份,順利地查閱了鵬鴻飛物業(yè)跟房東、客戶的租賃合同,詳細掌握了物業(yè)怎么低進高出、公攤面積如何攤算、水電費如何上漲等全套物業(yè)盈利模式。
穩(wěn)妥起見,劉修賢又歷時一個月,利用工作之便,對鵬鴻飛物業(yè)的占地面積、建筑面積、經(jīng)營狀況、盈利能力等,做了一次全面、徹底的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果一出來,他立馬跟公司辭了工,很快回了禾青鎮(zhèn)爐竹村的老家。
劉修賢回老家干什么來了呢?
他沒錢,做物業(yè)是需要本錢的。打工這幾年,為老父親辦喪事欠下的債,是還得了,但是家里依然沒有積蓄。
怎么辦呢?回老家拉人合伙,去深圳投資做物業(yè)。
打虎親兄弟,上陣父子兵。劉修賢首先找到堂兄弟劉志國和劉利軍,他倆都在冷水江做建材生意,手里頭都有點積蓄。
就像當初謝國新鼓動梁東升做物業(yè)一樣,劉修賢也把從付秀賢那里聽來、自己親自調(diào)查的物業(yè)賺錢套路,毫無保留地分享給兩位堂兄弟。然后劉志國、劉利軍把同樣做建材生意的潘強、李世雄叫過來,一起聽做物業(yè)怎么賺錢。
那時候劉修賢每天跟這幾位兄弟,不厭其煩地詳細講解物業(yè)賺錢的套路。有錢賺的事,自然有人做。
2005 年7 月,由劉志國牽頭,劉利軍、潘強、李世雄、劉修賢一起集資30 萬元,成立了冷水江人在深圳的第二家工業(yè)物業(yè)公司——金順利投資和發(fā)展有限公司。
由劉志國任金順利公司董事長,潘強任總經(jīng)理。劉修賢股份最少,但熟悉深圳的情況,就負責公司的招商工作。大概得益于好名字,金順利真的很順利,很快就拿到了第一個項目并分租出去,很快就賺了錢。做物業(yè)賺錢很穩(wěn),每個月收房租就是了。正當劉修賢憧憬著美好未來,積極行動準備簽下第二個項目時,公司出事了。
出資最多的董事長劉志國,這時候還沒來深圳,他在冷水江做建材生意多年,生意很好,一時舍不得放下,這就造成公司管理上存在一些不便。于是有人提出來,既然物業(yè)好做,那就各干各的算了。
為什么?。窟@不干得好好的嘛?劉修賢想不明白,這才干了兩個月,公司也賺了錢,為什么要分開呢?
他再想不明白也沒用,很快公司就分開了。
第一個項目大家繼續(xù)按股份分紅。劉修賢每個月都可以拿到一筆不菲的分紅,比打工強太多了。
然后各人單干,有經(jīng)濟實力的馬上成立了新公司,找廠房寫合同賺錢。像劉修賢這樣沒實力的,只得再回老家,重新找人來深圳做物業(yè)。
那時候劉修賢不停地往返奔波在冷水江至深圳的綠皮火車上。他先在深圳看好一處廠房,然后馬上回冷水江,說服一個個手里頭有點積蓄的親戚、同學(xué)、朋友,到深圳來跟他一起投資做物業(yè)。
不要以為喊人來賺錢容易,一開始其實很難。大家總是用異樣的眼光看著他,擔心上當受騙。這么好的事你不單干,喊我去分紅?。烤褪呛澳闳シ旨t的,劉修賢坦坦蕩蕩地看著這些親戚、同學(xué)和朋友。他的外甥女王曉莉、陳育文夫婦、同村的劉中樹、侄兒劉海濱……這些今天名震珠三角的物業(yè),都是他這樣一個個喊過來的。
后來他發(fā)了財,名氣大了,這個事情就容易多了。經(jīng)常有慕名前來主動要求入股的,劉修賢也來者不拒。他是窮怕了,現(xiàn)在有機會帶著更多人賺錢發(fā)財、擺脫貧困,他蠻有成就感的。因此帶出來大大小小的物業(yè)老板,今天聞名珠三角地區(qū)的“禾青幫”“毛易幫”說他是“領(lǐng)軍人物”,估計沒人有意見。
有人批評說冷水江人性格中天生喜歡當老大,因此抱團精神不強,喜歡單打獨斗的缺點,從創(chuàng)業(yè)的初始階段來看,未必就不是一樁好事!今天珠三角地區(qū)如林、群雄并起的工業(yè)物業(yè)“冷水江現(xiàn)象”,就是很好的例證。
早一年運營的金恒瑞,套路跟金順利有點相似。不過這邊反過來了,是沒錢的謝國新帶頭要分家。
金恒瑞拿到的第一個項目,就是謝國新談下來的。這個項目是當?shù)卮逦瘯囊惶帍S房,村委會主任也姓謝,謝國新就跟人家套近乎,得了不少好處。干營銷謝國新更是一把好手,而且特別能吃苦。他很快就把廠房分租了出去,光是業(yè)務(wù)提成,謝國新一個月就拿了 8 萬元獎金。那時候的 8 萬元,在冷水江可以買兩套房子。
這時候他老家出了點事。
此前謝家的老爺子帶著全家所有親戚,三大姑八大姨,在貴州的大山里投資搞煤礦。結(jié)果錢還沒賺到,煤礦就出了很大的安全事故,死了十幾個人。煤礦被當?shù)卣P(guān)閉了。
謝國新的壓力可想而知。
整個家族的前途和命運,父親就這樣子交到了他手里。
謝國新找到老梁,我要退股。為什么?老梁不明白,不是你鼓動我來做物業(yè)的嗎?干得好好的怎么就要退股了?謝國新就把家里的變故跟老梁說了。老梁思慮再三,那你退吧。其他幾個股東在了解謝國新家里的情況后,也同意謝國新退出,12% 的股份,原始股金 3 萬多元,公司運作一年時間,退股時謝國新帶走現(xiàn)金 50 萬元。
手里頭有了這 50 萬元,謝國新膽子大了。
他一邊尋找新的廠房,一邊打電話給弟弟謝國友。馬上來深圳,越快越好,什么都別問,反正是好事,如果能借點錢帶過來更好,萬一借不到錢,也沒關(guān)系,來了再跟你說。
當時謝國友正在家里唉聲嘆氣,感嘆命運的不公呢!這時候突然接到謝國新的電話,憑他對哥哥的了解,知道一定是好事。他也真的什么都沒問,直接去了漣源的岳母家,這家三千、那家兩千,東拼西湊借了三萬元,借條寫了七、八張。當天就從漣源往深圳趕來了。
這時候是 2005 年 8 月。
謝國友才從深圳火車站出口出來,就看到哥哥在接站口沖他招手呢。兄弟倆見了面,謝國新就把這一年多來發(fā)生的事,從夢麗園老板突然漲租金開始,到老梁要租新廠房,然后他在深圳四處轉(zhuǎn)悠著找廠房,并在鵬鴻飛遇到譚清華,之后金恒瑞公司成立,找廠房、分租,直到他退出金恒瑞,去年的 3 萬多股金變成了50 萬這些事,全盤跟謝國友講了一遍。
他們是打斷骨頭連著筋的親兄弟啊,謝國友當即就明白了哥哥要他來深圳的意圖。這事當然能干,我們能干好,我們也必須干好,我們要把它當作謝氏家族的翻盤事業(yè)來干!在貴州跌倒了,在深圳站起來!
那你找廠房有著落了嗎?謝國友也是急性子。有了,我現(xiàn)在就帶你去看。
兩兄弟開著一輛泥濘不堪的破二手桑塔納轎車(這是謝國新在深圳的第一輛車),來到深圳市觀瀾區(qū)。很快,謝氏兄弟、也是謝氏家族的第一個項目——金中瑞工業(yè)園,在深圳市觀瀾區(qū)掛牌開張了。隨后,金地大開業(yè)!
隨后,金地源開業(yè)!隨后,金航開業(yè)!
隨后,金谷動力開業(yè)!
……這些年來,謝氏家族到底有多少家工業(yè)物業(yè)公司在深圳陸續(xù)開業(yè)?每家公司名下到底有多少個項目部在運營?估計沒有人搞得清楚,反正謝國新、謝國友兄弟倆是摸了半天頭,也無法給出一個準確數(shù)字。
謝國新可以數(shù)清的是,梁飛是我三姑姑的兒子,段永平是我妹夫,周偉德是我表弟,梁志強是我大姑姑的兒子,梁小為是我小姨的兒子,蘇平初、黃益榮、彭其龍是我同學(xué)……
二 星火燎原
謝國新、謝國友兄弟迅猛發(fā)展,家族事業(yè)興旺發(fā)達。梁東升、李強、錢江、李業(yè)康、譚清華們也沒閑著。這些珠三角地區(qū)赫赫有名的物業(yè),因為起步最早,而且有梁東升、李強作為領(lǐng)頭羊在前面帶路,肯定差不到哪里去。
梁東升繼續(xù)在制造業(yè)領(lǐng)域折騰著,他相信制造興邦!他曾經(jīng)豪邁地說過,每一個中國人的家里,或者手上、車上的日常電器產(chǎn)品中,至少有一件產(chǎn)品配件,是他的榮利集團生產(chǎn)的。事實上工業(yè)物業(yè)這一塊,他早就全權(quán)委托給姐姐在管,今天梁氏家族在珠三角工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域熠熠奪目的榮光,很大程度上是應(yīng)該歸結(jié)到他姐姐身上的。
李強,這位來自“書香之村”石灣里的儒商,沒有辜負家鄉(xiāng)賦予他的靈動之氣和長遠眼光。
他是冷水江物業(yè)老板群中少數(shù)幾個有思想的人。他說珠三角地區(qū)的工業(yè)物業(yè),早在 80 年代潮汕人、客家人就在做了,寶安區(qū) 107 國道邊上的華豐,是最有代表性的一家,只是后來轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)去了。到 2001 年中國正式加入 WTO 以后,中小企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn),這時候就有了市場需求。房東不想傷腦筋,而中小企業(yè)要租廠房,潮汕人又轉(zhuǎn)行做更高端的地產(chǎn)去了,時勢造英雄,恰好這時候,敏銳的冷水江人抓住了機遇,成就了今天的“冷水江現(xiàn)象”。
李強提到,現(xiàn)在他的公司產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到了 180 萬方,其中單個最大的項目是30 萬方的中山服裝產(chǎn)業(yè)園,未來的發(fā)展規(guī)劃是“立足珠三角,面向長三角”。
現(xiàn)在長三角地區(qū)的上海、蘇州一帶,他們公司在運營的項目已經(jīng)達到 30 萬方,未來年增長會控制在 20 萬方的規(guī)模之內(nèi)。
太快了不一定是好事,李強說。這也是李強與眾不同的地方,他成功了,但并不膨脹。他冷靜地意識到還有很多不足,特別是擔心管理、服務(wù)跟不上,“我們公司的定位是工業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和運營,涉及面很廣,如果盲目追求規(guī)模,搞不好就會自己砸了自己的飯碗”。
跟李強的風格不一樣的是,來自毛易鎮(zhèn)筻溪村的陳育文、王曉莉夫婦喜歡玩大的。在東莞市企石鎮(zhèn)的銀滿地工業(yè)園,這對夫妻躊躇滿志地表示:“別人不想要或者不敢要的大項目,我們最喜歡?!?/p>
“比方說這個工業(yè)園吧?!标愑?、王曉莉指著腳下的銀滿地工業(yè)園說,投資 10 個億,占地面積 120 畝,建筑面積超 27 萬方,去年上半年就建好了,受疫情影響,一直沒人來接手。老板葉總急得不得了?!拔覀儼l(fā)現(xiàn)這個項目后,立馬就跟葉總簽了合同。葉總高興得不得了,主動把原定 19 元 / 平方的價格降到了17.5 元 / 平方,把原定 3 個月的免租期,延長到了 6 個月”。
你們就不怕萬一租不出去?筆者掐指一算,五百萬一個月的租金,按照行規(guī)押二付一,第一個月就要交給老板一千五百萬。
不怕,陳育文說。
他掐起指頭解釋道,假設(shè)我們有 10 個這樣的工業(yè)園,7 個賺錢,兩個保本, 1 個虧錢,一點事沒有。陳育文輕松地笑笑,我虧得起!我拿另外 7 個項目賺到的錢,補這一個項目的虧損,綽綽有余。他的大氣令人震撼,這樣的冷水江人,配得上“梅山蠻”和“銻都漢子”的稱謂。
“現(xiàn)在我們銀滿地集團公司,在珠三角運營的工業(yè)物業(yè)項目,有 30 多個,運營總面積 240 萬方。你設(shè)想一下,在我們公司這 30 多個園區(qū)內(nèi),入駐了多少家企業(yè)?認識我的企業(yè)老板、經(jīng)理得有多少?這都是我的人脈、我的資源啊!
實話給你說吧,現(xiàn)在找我要廠房的電話,我每天都不知道要接多少個。在一個行業(yè)干久了,自然而然名聲、信譽都有了,生意就好做了。所以我拿到再大的項目,也不怕租不出去!最多一年半載,就會實現(xiàn)盈利?!?/p>
陳育文、王曉莉是“毛易幫”的領(lǐng)軍人物,說起來,他們也是劉修賢說服過來“搞物業(yè)”的。那是 2007 年,金順利公司解散以后,幾個股東潘強、劉利軍、李世雄、包括一開始沒來深圳的劉志國,個個都是人中龍鳳!大家在珠三角地區(qū)瘋狂搶拿廠房,拿到手就是財富!
因為本錢少,競爭激烈,劉修賢也拿了幾處小廠房,賺了點錢,比打工強多了,但離發(fā)家致富還差得遠。這時候王曉莉出現(xiàn)了,王曉莉是劉修賢姐姐的女兒,親外甥女,一個有生意眼光的女人。她跟陳育文在冷水江做煤炭生意多年,一個頭腦靈活聯(lián)系業(yè)務(wù)、結(jié)賬收款;一個吃得苦,長途短途都跑得下來。
最夸張的一次是,陳育文開著東風大卡車,兩人從冷水江長途奔襲到云南西雙版納。那時候還沒有滬瑞高速,只能跑 320 國道,他們?nèi)靸梢箾]休息,硬是一口氣跑了兩千多公里的崎嶇山路。當東風大卡車奔馳在云貴高原的崇山峻嶺間,他們年輕的心,也跟著山巒起起伏伏。不知道當年為了賺點長途運費和煤炭差價就敢玩命的兩口子,今天回首往事時,會是怎樣一種心態(tài)呢?
2007 年,劉修賢找到王曉莉,做舅舅的知道這個外甥女是有點積蓄的,而且有頭腦。就對她說:“曉莉啊,你別搞煤炭生意了,跟舅舅去深圳搞物業(yè)吧?!闭媚菚r候煤炭生意不好做了,王曉莉正考慮轉(zhuǎn)行,就問舅舅:“物業(yè)怎么做的?”劉修賢就把跟無數(shù)人說過的、深圳物業(yè)的賺錢套路,又跟王曉莉分享了一遍。
真有這么好賺錢的事?舅舅會害你?
好!我跟你干!
答應(yīng)得比誰都爽快。王曉莉跟陳育文簡單商量了一下,當即跟著劉修賢來了深圳。一個星期后,陳育文也來了。
現(xiàn)在,銀滿地集團旗下,擁有深圳市銀滿地投資發(fā)展有限公司、深圳市銀滿地實業(yè)有限公司、東莞市銀滿地實業(yè)有限公司等三家全資子公司;在深圳的觀瀾、公明、松崗,東莞的長安、大朗、虎門、大嶺山、黃江、橋頭、峴港,江門市的鶴山等地經(jīng)營著 30 多個工業(yè)園區(qū),建筑面積達到 240 多萬方,從業(yè)人員 400 余人。
現(xiàn)在他們還做起了一手房東。在東莞市大朗鎮(zhèn)的銀滿地工業(yè)園區(qū),也就是東莞第一家引進深圳富士康的工業(yè)園,他們擁有 30% 的主權(quán)(土地面積和廠房面積均買下 30%)。2019 年、2020 年和 2021 年上半年,他們上繳稅收超過了 200萬元。
劉中樹是冷水江眾多物業(yè)中,第一個真正意義上的一手房東。從 2018年開始,他已經(jīng)陸續(xù)在東莞、惠州兩地,拿下百余畝地,建成 4 個獨立工業(yè)園區(qū),總體建筑規(guī)模達到 13 萬平方米。
那時候劉修賢不停喊人到深圳來做物業(yè),但是他沒喊過劉中樹,因為劉中樹沒錢。劉中樹可能是當年爐竹村唯一一個比劉修賢更慘的人!父親因為患病,很早就喪失了勞動能力。劉中樹 13 歲小學(xué)剛畢業(yè),就輟學(xué)回家了,早早學(xué)會了犁田、耙田、育秧、插田等全套農(nóng)活。農(nóng)閑時,他編箢箕、篩子,賣錢養(yǎng)家。他還借錢搞過挖沙船、去鋅化廠打過工、跑過摩的……2000 年,眼看跟未婚妻李仁梅戀愛四年了,岳母娘連續(xù)催婚了好幾次,可他家里根本拿不出結(jié)婚的彩禮錢!
情急之下,他帶著李仁梅闖了深圳。
我是沒有退路的!在深圳福田的第一世界廣場B 座,一間順德人開的茶室里。這個滿臉滄桑的男人大發(fā)感慨。
為什么當時爐竹村最窮的兩個人,同一年闖了深圳?無人知曉其中的奧秘!當年,就在剛到深圳的第一天,劉中樹激動地抱著李仁梅說,老婆,這一輩子,不在深圳買房買車,我們就不回禾青去了。
回禾青去干什么?李仁梅打趣他,回去過苦日子啊!
老婆總是在我猶豫彷徨、拿不定主意的時候,推著我向前走。劉中樹認真地表示,我還欠著老婆一個婚禮呢!
2002 年,他們的第一個孩子出生了。生米煮成了熟飯,岳母娘沒辦法,只得同意兩個人結(jié)了婚。直到現(xiàn)在,每當夜深人靜的時候,望著深圳這座美麗的不夜城,又看到身邊熟睡的妻子,劉中樹常常在心里內(nèi)疚不已。
劉中樹的轉(zhuǎn)折,在 2006 年底的時候出現(xiàn)了。潘強在惠州的一處物業(yè),有一個飯?zhí)?、一個小賣部要對外招租。經(jīng)朋友介紹,租給了老鄉(xiāng)劉中樹。老鄉(xiāng)見老鄉(xiāng),兩眼淚汪汪。雖然只是一個三、四百人吃飯的小飯?zhí)?,但是劉中樹很珍惜,他是把它當作事業(yè)來干的。
沒錢請工人,他把父母和岳母全部接了過來(岳父幾年前過世了),加上他們兩口子,一共 5 個人,對付一個飯?zhí)眉右粋€小賣部。由行動不便的老父親守著小賣部。老母親、老岳母、他兩口子,4 個人負責飯?zhí)谩?/p>
那時候是真的很苦,晝夜不眠呢!劉中樹回憶,這輩子最苦的時候,應(yīng)該就是干飯?zhí)媚菚?。劉中樹說,每天凌晨三點起床,準備早餐。四點多就騎著摩托車去農(nóng)貿(mào)市場,趕在天亮之前,要把當天的菜買回來。
“等我回來時,家里三個人正好忙完了早餐。等到工人們吃了早餐,我們四個人馬上又要忙中餐。三四百套餐具要洗得干干凈凈,還要擇菜、洗菜、切菜、炒菜。搞飯?zhí)眯l(wèi)生還要兼顧淘米、煮飯。忙得暈頭轉(zhuǎn)向,沒一刻停得下來?!?/p>
中飯后又是一輪洗碗、擇菜、搞衛(wèi)生、煮飯。一直要等到晚飯后,劉中樹才可以停一停。這時候李仁梅和兩位媽媽又要忙著搞衛(wèi)生、洗碗、清點一天的收支情況。
劉中樹的停一停,就是去守麻將室。他在飯?zhí)美飻[了四張麻將桌,提供給工友們打發(fā)晚上的寂寥時光!麻將桌當然是收費的,四張桌子,一個晚上要收八十塊。這時候劉中樹就躺在竹椅上,在嘩啦嘩啦的麻將聲中,在工友們嘈雜的吵鬧聲中酣然大睡。等到麻將室收場,已是零點以后了。這時他得趕緊爬上床去,能睡一會是一會,因為三點又要起床了。
每天都是這樣,循環(huán)往復(fù)。到 2009 年的時候,劉中樹完成了最初的原始積累,手里頭拽著 30 多萬現(xiàn)金了。
這時候劉修賢找上門來了。
做飯?zhí)美郯??累,劉中樹回答?/p>
那還做?劉修賢問。當然做,不然做什么?
做物業(yè)啊,劉修賢看著劉中樹,斬釘截鐵地說。物業(yè)還能做嗎?劉中樹也看著劉修賢。
剛經(jīng)歷 2008 年金融危機,深圳、東莞的制造業(yè)一片蕭條!很多廠房空置著,外地一些來深圳做物業(yè)的,才一試水,就被嗆得暈頭轉(zhuǎn)向,紛紛打道回府了。
當然能做,而且是千載難逢的機會。國家是一定要保經(jīng)濟發(fā)展的,特別是深圳特區(qū)。劉修賢喝了口茶,接著說,更重要的是,現(xiàn)在好拿廠房,價格低,免租期也長。我們這些本錢不足的人,眼前這個機會不抓住,今后再碰不到這樣的機會了。
劉中樹被他說服了。說干就干,劉修賢、劉中樹、王曉莉三人合股,深圳市宏宇興物業(yè)股份有限公司橫空出世!公司股份構(gòu)成是劉修賢 37%、劉中樹 32%、王曉莉 31%。
他們的第一個項目,是三個人一起談下來的。受經(jīng)濟危機的影響,那時候深圳的工業(yè)物業(yè)蕭條得不行!租金 5 元 / 平方,押二付一也并沒有嚴格執(zhí)行,只交了 10 萬元押金,房東就讓他們進場搞裝修了,免租期也是超長的 10 個月。然后三個人一起跑營銷,一起四處張貼招租廣告??嘈娜?,天不負!裝修還沒搞完,廠房就全部租出去了。
他們原本準備了 30 萬股金,事實上只交了 10 萬元保證金,就把項目做活了。
宏宇興的第一個項目,在 10 個月的免租期內(nèi),就凈賺了 100 萬。
第一個項目的成功,為公司打下了很好的基礎(chǔ)。劉修賢在業(yè)界混跡多年,經(jīng)驗老到,他馬上帶著劉中樹、王曉莉,很快在橫崗、觀瀾、公明、葵涌四個地方,各自租下一處廠房,下圍棋一樣在深圳的東、南、西、北四個方向,布下四個點。他的設(shè)想是把這四個眼做活了,宏宇興就在深圳站穩(wěn)腳跟了。
下圍棋要活兩個眼;我們做事業(yè),準備活四個眼吧。
但一年不到,三個股東就鬧分家了。到底是劉修賢想得明白,他說樹大了要分叉,兒子大了要分家,好在這一年大家都賺了錢,公司的幾個項目,也都在很好地運轉(zhuǎn),既然要分,那就分了吧。
可喜的是,分家后,三個人各自頂起一片蔚藍的天空。
2000 年闖深圳的張優(yōu)民,直到 2007 年,才跟劉修賢、劉志國、劉利軍、潘強、熊輝這些人有交集。
那時候劉修賢他們的金順利已經(jīng)分家了。
幾個股東中,潘強和熊輝已經(jīng)成立了新公司。劉志國和劉利軍也在準備成立新公司,他們到深圳的時間都不長,就想找一個對深圳比較熟悉,做業(yè)務(wù)又比較厲害的人加入公司。恰好這時候張優(yōu)民第一次創(chuàng)業(yè)失敗,他的高中同學(xué)劉仁正,就把張優(yōu)民介紹給了劉志國和劉利軍。
“糧少非君子,無讀不丈夫!”這是張優(yōu)民的座右銘。他認為一是要努力賺錢,不斷地充實自己的錢袋子;二是要努力讀書,不斷地充實自己的精神世界。
張優(yōu)民很好地踐行了自己的座右銘。
出生于巖口鎮(zhèn)塘沖村的張優(yōu)民,自 2000 年湘潭礦業(yè)學(xué)院畢業(yè)后闖深圳。一開始他進入深圳一家地坪漆公司做業(yè)務(wù)員,一年下來可得業(yè)務(wù)提成獎勵 20 萬元。
可湖北老板只給他 2 萬元作為現(xiàn)金獎勵,剩下的 18 萬元,老板說來年要到中山開分公司,算他 49% 的股份,老板占 51%。其實湖北老板是怕張優(yōu)民跳槽,用股份拴住他而已。
張優(yōu)民人生的第一桶金,就是在中山的那兩年里,賺了 80 萬。
做地坪漆最成功的一個案例,是美的集團在安徽蕪湖的那個項目,中標價 2000 萬。張優(yōu)民那時候正年輕,陽光上進,誠實可信。美的集團負責蕪湖項目的老總,可能是在張優(yōu)民的身上,看到了自己年輕時候的影子,莫名就想幫他。
可是美的蕪湖項目的成功,讓張優(yōu)民有點飄了。
感覺整個天下自己都可以打得下來!于是 2004 年張優(yōu)民找來兩個朋友,三個人在深圳也做了一家地坪漆公司。
結(jié)果是意料之中的事情,虧了,虧得一塌糊涂!
那兩年張優(yōu)民整個人都垮了,八十萬啊,那時候足以在深圳全款買套房。可是搞了一年公司,這八十萬就像打了水漂,沒了。
當年劉仁正的久爍塑膠科技剛在深圳辦起來,幫不了張優(yōu)民多少忙,就把張優(yōu)民介紹給了劉志國和劉利軍,希望他可以憑著自己的能力,在幫助劉志國、劉利軍的同時,自己也能夠東山再起、鳳凰重生。
張優(yōu)民很快在工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)出營銷天賦!夸張一點來說,在他手上,就沒有租不出去的廠房。
這引起了劉修賢的注意。
2009 年劉修賢、劉中樹、王曉莉成立宏宇興的時候,劉修賢把張優(yōu)民納入了自己麾下,專門負責物業(yè)營銷。
這一年,陳育文、諶新躍、蘇志農(nóng)的郡鏵公司也成立了。他們在深圳寶安區(qū)的松崗,拿了一個 12 萬方的物業(yè)項目,因為才來深圳入行不久,眼看著免租期很快到期,可廠房租賃還沒半點動靜。那時候大家手頭資金都不寬裕,一旦過了免租期,后續(xù)租金交不上,房東馬上就會把廠房收回,大家就只能卷鋪蓋回冷水江了。
有時候用對一個人,可以救活一家公司。
在這關(guān)鍵時刻,王曉莉把張優(yōu)民介紹給了陳育文。很快,郡鏵公司的廠房就全部租賃了出去。這才有了今天珠三角地區(qū)風光無限的銀滿地集團。
2010 年 10 月,劉仁正和張亮找到張優(yōu)民,想要合股做工業(yè)物業(yè)。張優(yōu)民有了第一次創(chuàng)業(yè)的心理陰影,還在擔心自己是不是又有點飄了。
劉仁正嚴肅地告訴他,要不是他有第一次的失敗經(jīng)歷,同學(xué)歸同學(xué),合股做生意,劉仁正和張亮才懶得找他呢!張亮也一個勁地點頭,表示同意劉仁正的說法。
那就做吧!很快,廣東物博實業(yè)投資有限公司成立了。三個股東,股份占比是劉仁正 33.4%,張優(yōu)民 33.3%,張亮 33.3%。公司具體由張優(yōu)民負責操盤,劉仁正和張亮只管分紅,因為他倆名下各有好幾家公司,根本沒時間來管物博。公司有重大事務(wù)時,才會開董事會商量。更重要的是,公司由張優(yōu)民管著,他倆放心。直到后來公司向廣州發(fā)展了,張優(yōu)民忙不過來,廣州那邊的業(yè)務(wù),才由本就在廣州的張亮管理。
現(xiàn)在,在深圳、東莞、廣州,物博公司共經(jīng)營著 200 多萬方的工業(yè)物業(yè),名下有 5 家子公司,60 多個工業(yè)園區(qū)。
張優(yōu)民大概是冷水江物業(yè)“”里,第一個把公司定位成產(chǎn)業(yè)苗圃、產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)加速器的人。物博旗下的東莞塑博科創(chuàng)和廣州密博實業(yè),分別擁有東莞市政府和廣州市政府頒證認可的“科技企業(yè)孵化器”證書,每年享受的政府補貼都有幾百萬。
張優(yōu)民和物博的未來,值得期待!
有個廣告詞叫“漂亮得不像實力派”。走進謝吉林位于深圳市龍崗區(qū)的花生 U 谷總部所在地,撲面而來的是文創(chuàng)公司和創(chuàng)業(yè)團隊熱氣騰騰的氛圍,看上去好像已經(jīng)沒有了物業(yè)人的痕跡。事實上,謝吉林天生就是一個做生意的人,一個不斷要求自我蛻變的人。
小時候,謝吉林媽媽在冷水江東站擺攤,做水果生意。謝吉林五歲起,就經(jīng)常去媽媽的店里幫忙看店、料理生意。他記憶最深的,是媽媽掛在嘴邊的一句經(jīng)商格言:“打也來罵也來,虧了再不來?!?/p>
有一次媽媽進貨去了??腿诉M店,看到店內(nèi)只有一個小孩子在玩耍,轉(zhuǎn)身要走。謝吉林喊住客人,“阿姨,您要買什么?我?guī)湍隳??!?/p>
客人好奇:“小朋友你會賣橘子嗎?” “會。”
“那給我來兩斤?!敝x吉林想起媽媽的“打也來罵也來,虧了再不來”。他麻利地拿起秤,稱好橘子,那時候他就懂得了客人的心理,有意識地讓秤桿高高翹起來。
驚訝不已的客人接過橘子,掂了掂分量,又拿過秤來,自己重新稱過,確定足斤足兩后,這才高興地付了款。時間一長,東站的叔叔阿姨們經(jīng)常光顧他媽媽的水果攤,一是不擔心短斤少兩,二是喜歡那個五歲的店小二。
謝吉林 13 歲時,有一回約了 3 個同學(xué)去溆浦進一車西瓜,準備在媽媽的店里賣掉賺學(xué)費。
誰知道西瓜剛進店,就碰上了連續(xù)的陰雨天。
那場雨至少下了十幾天,眼見著西瓜沒人買,慢慢就會爛掉了。3 個同學(xué)急得掉眼淚,這時候謝吉林想出一個辦法,他讓同學(xué)們幫忙把西瓜搬到月臺上去,然后從媽媽的店里,搬了一張桌子,一塊砧板,兩把水果刀,在月臺最顯眼的位置擺好,同時插上一塊廣告牌:本地西瓜,又甜又沙;現(xiàn)切現(xiàn)賣,甜得掉牙!
一個成本三到五元的西瓜,謝吉林把它切成 16 片。一元一片,現(xiàn)切現(xiàn)賣,一個西瓜至少要賺十一二元。每經(jīng)過一列火車,可以賣掉 3 到 5 個西瓜,一車西瓜很快賣完了。
謝吉林也是 2000 年闖的深圳。
“你在冷水江也能做得很好,為什么也闖了深圳?”有人問他。他說了三個詞:傳承、感恩、永遠創(chuàng)業(yè)。
關(guān)于傳承,謝吉林認為,他今天的生意本質(zhì)上是子承父業(yè),雖然父親生前的身份只是一個手藝精湛的泥瓦匠。那年他高中在讀,父親在病痛折磨和堅持工作的抗爭中去世了,這個變故不僅給尚未完成學(xué)業(yè)的謝吉林帶來難以承受的悲痛,也讓他在成年的道路上提早面對迷茫的未來。
同時,父親給他留下了兩個“遺產(chǎn)”,一個是物質(zhì)遺產(chǎn):多年來,泥瓦匠父親的所有業(yè)余時間都花在一處偏僻但風水絕佳的山林地基,為了自己理想中的花園,一磚一瓦一草一木,硬是獨自一人建造完成。另一個是精神遺產(chǎn):父親總是身體力行地教育他,做一個勤奮創(chuàng)造的人,但獨樂樂不如眾樂樂,要樂于分享。
2000 年,兜里裝著 200 塊錢,謝吉林只身前往深圳,雖然工作很積極,但他終究還是不滿足于做一個打工者,到他舅舅陳育文拉他入伙時,他已經(jīng)經(jīng)營了一家 30 多人的玩具廠。當時陳育文把物業(yè)做得風生水起,在舅舅的帶領(lǐng)下,謝吉林進了這個行業(yè),才打開屬于自己的歷史機遇,這個歷史機遇是過去 10 年物業(yè)行業(yè)的藍海,是培養(yǎng)永遠創(chuàng)業(yè)精神的超級大賽道,也是謝吉林徹悟到子承父業(yè)、感恩利他的經(jīng)營之道。
入對了行的謝吉林,賺錢已經(jīng)不是問題。他開創(chuàng)的林展集團旗下,擁有多家物業(yè)公司,以及林展創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)運營、一號港實業(yè)、林展速運、金蜂巢科技、傳 文化、林展家居等多家子公司。包括主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)綜合體、公寓住宅、商務(wù)辦公空間在內(nèi),運營管理園區(qū)項目多達 70 余個,累計運營管理物業(yè)面積逾百萬方,入駐企業(yè)超 2000 家。
謝吉林現(xiàn)在常常思考的問題是,這么多行業(yè)從業(yè)者手頭,都掌握著大量中小企業(yè)和企業(yè)家資源,這些企業(yè)的規(guī)模、效益、用人、行業(yè)競爭和企業(yè)本身的優(yōu)劣勢、未來的發(fā)展等,我們除了提供空間服務(wù)以外,還有哪些服務(wù)和掙錢的機會是我們未來必須面對的?
于是,他不惜代價把幾千萬投到園區(qū)和企業(yè)數(shù)字化建設(shè)上,為布局文化產(chǎn)業(yè),每年承辦深圳文博會、投資文創(chuàng)企業(yè),在探索產(chǎn)業(yè)服務(wù)的道路上,不斷跟行業(yè)標桿和高手過招,終于找到了物業(yè)生意(產(chǎn)業(yè)空間)到產(chǎn)業(yè)服務(wù)(服務(wù)追夢人)的商業(yè)邏輯。謝吉林在勾勒這幅美好藍圖時,臉上滿是自信燦爛的笑容,似乎又回到了他小時候手持秤桿賣水果的場景。
祝福謝吉林,一切美好終將如期發(fā)生。
三 厚積薄發(fā)
劉飛鵬是珠三角地區(qū)工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的第二代冷水江人,他是劉修賢的兒子。 2016 年,當堂兄劉海斌發(fā)起成立東莞市“十一兄弟”公司的時候,他是最快響應(yīng)的一個。盡管當時他已經(jīng)是東莞華登實業(yè)的老總,公司運營的物業(yè)面積超過了一百萬方。
劉海斌和劉飛鵬這兩兄弟,很有意思。
劉飛鵬入行早。
2000 年,他 14 歲就跟著父親闖深圳。他曾在香港人開的電子廠做過,一間宿舍睡六七十個人,早上 7 點上班,一直到晚上 12 點,工資還總是拖欠。他也在臺灣人開的鉆石加工廠做過,工資高,待遇好,只是好不容易一年后出師了,卻碰上公司裁員了。后來又進了一家五金家具廠……直到 2007 年進了父親的物業(yè)公司做保安,他這才安定下來。
劉修賢是怎樣錘煉兒子的呢?
從保安做起,到保安班長、隊長,劉飛鵬用了三年。接下來做業(yè)務(wù)員,談生意。找廠房,跟房東談生意;招商分租,跟客戶談生意。對面都是動輒身家上億的大老板,舉手投足間,有時候都不用說話,只要一個眼神,就壓得年輕的劉飛鵬喘不過氣來!
玉不琢,不成器。他慢慢適應(yīng)后,當上了項目經(jīng)理。
2009 年 10 月,父親終于放手了。23 歲的劉飛鵬,在深圳龍崗區(qū)拿到了自己的第一個項目,建筑面積 3 萬多方。老天爺仿佛要故意磨煉他,前面 3 個月硬是一個平方都沒租出去。好在免租期有半年,著急上火的劉飛鵬白天上班,在公司正常接待客戶;晚上則帶著員工四處貼廣告。到了 12 月的時候,終于租出去一大半廠房;過了年,剩下的一半,也全部租了出去。
他馬上在虎門拿了第二個項目。有了第一個項目的經(jīng)驗,6 個月免租期中,前 3 個月廠房就租賃一空,后 3 個月靠著免租賺了 80 萬。
劉飛鵬最經(jīng)典的案例是橋頭鎮(zhèn)那個項目,16 套獨門獨院的廠房,每套建筑面積 1 萬多方,總體大約 20 萬方。因為地理位置靠近惠州,當時物業(yè)圈有“靠深圳是黃金地帶,靠惠州是死亡地帶”的說法,因此沒人敢接手。劉飛鵬接了,他是 10 元 / 平方拿的,比市場價高兩元。他認為這種獨門獨院的廠房,肯定會有人喜歡。
劉修賢沒說話,但是心里隱隱有點擔憂!
2014 年 9 月 1 日,第一期工程 5 套完工交房,正好碰上了深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,大批企業(yè)外遷東莞、惠州。10 月底前 5 套廠房就全部租賃一空,光是剩下 3 個月的免租期,就賺了 180 萬。
劉海斌是劉飛鵬的堂兄,比他大兩歲。
2002 年高中畢業(yè)后到深圳打工。一到深圳就進廠打工,加班是常態(tài),最變態(tài)的一次,是連續(xù)三天三夜不休息。打工兩年后,劉海斌想,這樣下去,不累死也會累瘋的!還是回去讀書吧。
于是劉海斌又回了冷水江。來到資氮子校,入學(xué)考試時他交了白卷。原來打工兩年,原來學(xué)到的知識,全部退還給老師了。他只在語文試卷上,寫了這樣一句話:打工兩年,知識清零。請老師給我一個機會吧,我是真的想讀書了!
資氮子校和閱卷老師,給了他這個機會。
高二下學(xué)年入學(xué)的他,在資氮子校這一年半的時間里,拼了命地學(xué)習。他把初中 3 年、高中 3 年的知識,一口氣全部重新學(xué)了一遍。不懂的地方,就向老師同學(xué)請教。他成了當年資氮子校的學(xué)習標兵,經(jīng)常受到老師的表揚和肯定。高考時,他考了 496 分,最后被石家莊工程技術(shù)學(xué)院錄取。
大學(xué)時他同樣是學(xué)習標兵,成績永遠保持在年級前三,每年拿 8000 元的最高國家獎學(xué)金,大二時入了黨,大三轉(zhuǎn)正。每年都是三好學(xué)生、優(yōu)秀學(xué)生會干部。
劉飛鵬 2007 年進入工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域,在父親的物業(yè)公司做保安;這時候劉海斌還在讀大學(xué)。2008 年下半年劉海斌大學(xué)畢業(yè),在石家莊一家培訓(xùn)機構(gòu)做業(yè)務(wù)員;這時候劉飛鵬當上了保安班長。2009 年劉海斌跟人合伙,在石家莊開了一家 3G網(wǎng)絡(luò)公司;這一年劉飛鵬做了保安隊長、業(yè)務(wù)員,在深圳龍崗區(qū)拿了第一個物業(yè)項目。
2010 年下半年,劉海斌去了北京,不斷拿項目、簽合同,事業(yè)開始展翅! 劉海斌在北京待的時間并不長,2011 年 5 月,他再次來到深圳,在叔叔劉修賢的公司做業(yè)務(wù)員。年底剛出來,他就在東莞市塘廈鎮(zhèn)拿了第一個項目,建筑面積5000 多平方。次年7 月,也是在塘廈,他拿下了第二個項目,建筑面積1.2 萬方;這一年底,拿下了第三個項目,建筑面積 3 萬多方。這幾個項目拿下來,他每個月有了一筆可觀的收入。
2016 年上半年,在東莞發(fā)生了一件事:一家物業(yè)跟房東打架了。物業(yè)是冷水江人,房東是當?shù)厝?。這次打架事件,讓劉海斌發(fā)現(xiàn)了一個問題,像自己這種小公司,一旦房東毀約,廠房不租給自己了,那不就垮了?這時候他產(chǎn)生了一個念頭,能不能組建一個平臺,大家抱團取暖,增強抵御風險的能力呢?
有了想法,馬上行動。
我們?yōu)槭裁匆F取暖!
因為我們還太年輕,并沒有自己想象的那樣強大!
做物業(yè)輕松賺錢,憑一處兩處物業(yè)爆發(fā)的時代,已經(jīng)一去不復(fù)返了!我們面對的是越來越激烈的行業(yè)競爭!
小項目難拿,一個個爭得頭破血流!
大項目拿不了,資金成本動不動一兩千萬,我們拿不出!怎么辦?
兄弟齊心,其利斷金!
一番慷慨陳詞之后,劉海斌約定了時間和地點。眾人拾柴火焰高!我們成立一家兄弟公司吧,凡有意參與者,請隨身攜帶身份證和三張半身免冠照,外加一萬元入股資金準時蒞臨!
在約定的那天,2016 年 8 月 12 日,來了 10 個兄弟,他們分別是肖德利、劉明中、劉飛鵬、李楊、喻必勝、劉朵民、劉禮、劉中、吳強、劉勇,加上發(fā)起人劉海斌,東莞市“十一兄弟”投資股份有限公司當即宣告成立,當天收到原始股金 11 萬元。
直到今天,“十一兄弟”公司已經(jīng)是珠三角地區(qū)工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域赫赫有名的存在!集團旗下?lián)碛袞|莞市“十一兄弟”、深圳市“十一兄弟”、廣州市“十一兄弟”、佛山市“十一兄弟”、江門市“十一兄弟”等十幾家子公司,集團公司以東莞市為立足點,輻射珠三角,并逐步向全國布局。目前已在東莞、深圳、廣州、惠州、佛山、江門、珠海、中山、肇慶等地自主開發(fā)或運營商業(yè)及工業(yè)物業(yè)項目 100 個,運營面積達 200 萬平方米。
江山代有才人出,各領(lǐng)風騷數(shù)百年。為你們喝彩!
后記
結(jié)束《工業(yè)物業(yè):珠三角的“冷水江現(xiàn)象”》采訪,離開深圳已經(jīng)二十幾天了,采訪對象們一個個或從容、或激動、或嚴肅、或輕松微笑的形象,時不時地浮現(xiàn)在我腦海里:梁東升的儒雅,謝國新的機靈,劉修賢的穩(wěn)重,陳育文的大度,王曉莉的和藹;劉海斌和劉飛鵬等物業(yè)“少壯派”們高瞻遠矚、居安思危的經(jīng)營哲學(xué);劉中樹早早在資產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)上的破局先行;張優(yōu)民在產(chǎn)業(yè)園收租之外,成長為高科技企業(yè)孵化器的長遠布局;謝吉林數(shù)字化建設(shè)的大格局,不正是給婁商、甚至是湘商精神注入了新的時代內(nèi)涵。
在這些草莽蛻變的企業(yè)家群像背后,我們也留意到珠三角不少城市已經(jīng)陸續(xù)出臺規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場、針對大量新興創(chuàng)新型入門級企業(yè)提供保障性用房政策,這也進一步讓原本埋頭二手房東生意的冷水江人,不斷探尋行業(yè)的終局和本質(zhì),不斷倒逼企業(yè)治理與管理水平的提升。我們深信,在脫虛向?qū)崱㈦p循環(huán)的大背景下,冷水江人將繼續(xù)在工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域更廣泛服務(wù)實體經(jīng)濟的同時,也面臨在人才、技術(shù)、土地、資金、政策和文化等諸多要素市場上,發(fā)揮更積極深遠影響的歷史機遇。可以預(yù)見,合作拿盤、一級土地開發(fā)、資產(chǎn)與運營分離、產(chǎn)業(yè)鏈招商、城市更新前期服務(wù)、與政府以及各類高科技創(chuàng)新平臺聯(lián)系互動等方面的業(yè)務(wù)拓展,已經(jīng)或者即將成為下一代冷水江人在更高、更遠層面的新常態(tài)。
而反復(fù)出現(xiàn)在我腦海里,令我印象最為深刻的,是流著眼淚接受我采訪的蘇容初!
蘇容初是最早一批到廣東打工的冷水江人。
1990 年,他就投靠了在廣州工作的叔叔,比鄧小平同志南方談話還提前了兩年。
他從酒店的保安干起,一直干到部門經(jīng)理、酒店總經(jīng)理。
2007 年,受同鄉(xiāng)、同學(xué)、發(fā)小梁東升、謝國新等人的影響,蘇容初進入工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。到今天,其名下已經(jīng)擁有深圳市金鵬瑞科技有限公司,惠州市惠谷實業(yè)有限公司,惠州市金谷偉業(yè)實業(yè)有限公司等幾家企業(yè)?,F(xiàn)在專注于珠三角區(qū)域的物業(yè)租賃管理,除了承包別人空置的物業(yè),還收購了一家園區(qū)的 30 年經(jīng)營權(quán),去年還自建了一個占地百畝、建筑面積 2.6 萬平方米的物流園。
他流著眼淚跟我說,他能有今天,一定要感謝黨,沒有黨的改革開放政策,就不可能有他的今天!
他說:“我很感恩,感恩黨,感恩生命中遇到的每一個貴人?!彼谇暹h市佛岡縣的觀音山莊做酒店經(jīng)理時,遇到了清遠市委常委、佛岡縣委書記劉林松。因為老鄉(xiāng)關(guān)系,劉林松主動跟他握手,認識了他,并一直關(guān)心他的成長進步!
他在深圳做工業(yè)物業(yè)時,遇到了冷水江市人民政府駐深圳辦事處黨委書記吳立新?,F(xiàn)在,在吳書記的親切關(guān)懷下,他已經(jīng)是一名黨員了。
“入黨的那一天,我哭了?!碧K容初激動地告訴我,“一般優(yōu)秀的人都是共產(chǎn)黨員,黨組織肯接受我,說明我們偉大的黨,認可了我這個農(nóng)民的兒子!我是很激動,我也不掩飾自己的激動;我是很驕傲,我也不想掩飾自己的驕傲!”
現(xiàn)在定居惠州的蘇容初,又在中亞的吉爾吉斯斯坦參與了朋友的一個項目,還準備去云南的昆明投資工業(yè)物業(yè)??粗鈿怙L發(fā)、躊躇滿志的蘇容初,我突發(fā)奇想:冷水江人到底是什么?是沙漠里的一片綠洲?是長河里的一葉孤帆?
不,都不是!
每一個冷水江人,都是一粒種子,每當大風起時,他們就會離開母體、隨風飄向遠方……落在哪里,就在哪里生根、發(fā)芽、茁壯生長!只要是有陽光和水的地方,他們都能長成一棵棵參天大樹,一片片偉岸森林。
婁商傳奇(21)遍地英雄下夕煙
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