注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只有完成這個(gè)過(guò)程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營(yíng)。主頁(yè)將會(huì)介紹深圳創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼長(zhǎng)租，有相關(guān)疑問(wèn)的閱讀者，那就請(qǐng)繼續(xù)看下去吧。

本文提供了以下多個(gè)解答，歡迎閱讀：

• 1、朋友們，不要被忽悠進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)

1：朋友們，不要被忽悠進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)

最佳答案17年糊里糊涂的進(jìn)入長(zhǎng)租公寓以來(lái)，很多人非常羨慕。還有一部分準(zhǔn)備進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，咨詢我如何做？我反問(wèn)你為什么要投資長(zhǎng)租公寓行業(yè)？他們覺(jué)得這個(gè)行業(yè)挺賺錢，門檻不高，收的是現(xiàn)金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句話叫墻外的人拼命想往里跳，墻內(nèi)的人往外跑。做為一個(gè)公寓人，先不說(shuō)因?yàn)槊刻煜衲赣H一樣想著如何照顧好我們的租友，如何提高出租率，每個(gè)月初把錢都給了各位房東，自從進(jìn)入這個(gè)行業(yè)以后，早期晚睡，人變瘦了腰不痛了，因?yàn)槲锢磉\(yùn)動(dòng)做的不少。自己還要兼職變成萬(wàn)能的修理工。進(jìn)入行業(yè)之前，就要認(rèn)真的考察，學(xué)習(xí)和了解行業(yè)的情況。

我們先梳理一下國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)過(guò)4個(gè)階段發(fā)展期：

萌芽期(2010年到2013年)

長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)萌芽于2010年前后，市場(chǎng)上之前有高端的公寓，青年長(zhǎng)租公寓品牌真正出現(xiàn)在2010年左右。包括YOU+自如，優(yōu)客逸家，青客都是在此時(shí)刻誕生。許多品牌創(chuàng)始人是從二房東或者房地產(chǎn)中介轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓，他們?cè)趧?chuàng)業(yè)過(guò)程敏銳的發(fā)現(xiàn)需求，從而成為國(guó)內(nèi)第一批青年公寓的玩家。

起步期（2013年到2015年）

長(zhǎng)租公寓開(kāi)始受到資本的關(guān)注，2013到2015年，魔方獲得華平資本3000萬(wàn)美金，以自持物業(yè)為主的新派公寓獲得1.6億元。由于租賃市場(chǎng)擁有廣泛的發(fā)展前景，互聯(lián)網(wǎng)+，房地產(chǎn)中介和酒店系都進(jìn)入此賽道。

泡沫期（2015到2017年）

2015年可以稱為國(guó)內(nèi)公寓元年。國(guó)家從金融，政策，房源，稅收各方面支持租賃行業(yè)發(fā)展，廣州等地方政府還推出了“租售同權(quán)”，即賣房和租房都可以享受到一樣的教育等社會(huì)資源，進(jìn)一步推廣長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。隨后，萬(wàn)科宣布“萬(wàn)村計(jì)劃”，在全國(guó)各地建立新型的租賃社區(qū)，這標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓。碧桂園，龍湖，旭輝，招商，金地陸續(xù)進(jìn)來(lái)，行業(yè)一片熱鬧。而魔方，YOU+，蛋殼，自如這些早期玩家，為了抗衡巨頭，加快融資。2017年中國(guó)公寓行業(yè)證券化市場(chǎng)邁出重要一步，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃”設(shè)立，募集資金達(dá)到3.5億元，這是國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)化產(chǎn)品。行業(yè)門檻越來(lái)越高，中小公寓難以融資，資本沖著頭部企業(yè)。

退潮期（2018到？）

這個(gè)階段從18年開(kāi)始,長(zhǎng)租公寓負(fù)面消息不斷,甲醛超標(biāo),抬升租金,爆雷一系列事件,媒體風(fēng)向改變,從鼓勵(lì)到妖魔化.2018年10月份萬(wàn)科宣布開(kāi)始停止”萬(wàn)村計(jì)劃”,深圳部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)退租或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓;深圳市政府頒布了相關(guān)的穩(wěn)定租金政策,規(guī)定房東不能任意解除合同和提高租金,租金每年增長(zhǎng)幅度不能超過(guò)5%,這樣等于堵死了長(zhǎng)租公寓盈利空間;鼎家公寓,樂(lè)伽公寓行業(yè)內(nèi)一批” 高進(jìn)低出 ”的爆雷,正式進(jìn)入退潮期.此時(shí),部分企業(yè)如遠(yuǎn)洋整體轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)租公寓部門,剩下的都在慢節(jié)奏發(fā)展,大家都進(jìn)入一個(gè)比較謹(jǐn)慎的態(tài)度.附上倒閉公寓名單:

是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的四個(gè)階段，在了解了行業(yè)發(fā)展歷史以后。我們?cè)賮?lái)了解一下行業(yè)存在的問(wèn)題。其實(shí)PROBLEM是一大堆。甲醛超標(biāo)，高進(jìn)低出，抬升租金，規(guī)模陷阱等，目前存在的最關(guān)鍵的問(wèn)題有兩個(gè)， 回報(bào)低 和 空租率過(guò)高。

回報(bào)率低 。以前我們是1000元拿過(guò)來(lái)，賣3000元，現(xiàn)在是1500，只能賣2500元，差價(jià)減少了。目前集中式公寓毛利率在30-40%之間，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比較短，在3-5年，毛利在10-30%之間，相對(duì)投入比較少，回本周期在1-2年不等。據(jù)說(shuō)有一家頭部公寓的年報(bào)顯示，單間投入成本在7萬(wàn)，回本周期在6.8年。

空租率過(guò)高。 周姐在廣州包租房子已經(jīng)有10年了，目前規(guī)模大概有1000套房源?！拔易隽诉@么多年公寓，今年行情是最差的。以前的房子空出來(lái)，不到三天就可以租出去，而現(xiàn)在我們很多房子空了一個(gè)月都找不到租客，整體出租率只在85%左右?！蹦壳翱罩寐适菓以诠⒔?jīng)營(yíng)者的一把利劍，大家都在想著怎么把房子租出去，而空置率也導(dǎo)致租金下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京前三季度租金環(huán)比下滑4%，各位房東等不到18年租金大漲的行情。面對(duì)過(guò)低的出租率，許多公寓運(yùn)營(yíng)方不得不大力度降價(jià)促銷，某蛋公寓最近推出簽約一年，免租1.5個(gè)月，這是風(fēng)向標(biāo)，悲觀者認(rèn)為行業(yè)進(jìn)入降價(jià)潮了。

那么，長(zhǎng)租公寓行業(yè)靠譜嗎？或者這個(gè)行業(yè)有前景嗎？國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億的大市場(chǎng)，有統(tǒng)計(jì)表明2020租賃市場(chǎng)將達(dá)到1.6萬(wàn)億，2025達(dá)到2.2萬(wàn)億。而根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，租房的人群會(huì)越來(lái)越多。

美國(guó)存量住房約1.3億套，自2005年以來(lái)，美國(guó)住房自有率不斷下降從04年69.2%下降到62.9%，2004年以來(lái)至少800萬(wàn)戶自有住房家庭轉(zhuǎn)向租賃，轉(zhuǎn)向人口接近1900萬(wàn)。到2015年底為主，美國(guó)有4390萬(wàn)個(gè)租賃家庭，租賃人口1.1億，接近總?cè)丝诘娜种?。租金GMV達(dá)到5000億美元，在美國(guó)越來(lái)越多人成為租房一族，租房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。

再看一下我們近鄰日本。日本自從房地產(chǎn)泡沫破裂，人口老化，房?jī)r(jià)下降。租金也隨著房?jī)r(jià)的下降而下降，從2000年開(kāi)始止跌回升，目前日本租房市場(chǎng)龐大而穩(wěn)定。日本租賃家庭占比高達(dá)35%，超過(guò)1800人口選擇租房居住，因?yàn)槿毡救笊倘Ψ績(jī)r(jià)比較高，工薪一族買不起，轉(zhuǎn)向租房。收入與租房支出在30%以內(nèi)，近20年來(lái)日本全國(guó)租金水平還呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，大家更樂(lè)意去租房而非買房。

看完美日的租賃市場(chǎng)，確實(shí)前景可觀，那么個(gè)人怎么進(jìn)入少走彎路？

首先，要充分了解市場(chǎng) 。不能人云亦云，盲目跟風(fēng)去做，不然會(huì)死的很快。充分了解行業(yè)的特點(diǎn)，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，還是藍(lán)領(lǐng)或者家庭公寓？通過(guò)什么渠道獲取客戶？提供什么服務(wù)？這些都要弄清楚，充分了解這個(gè)是一門苦逼的行業(yè)。

另外，對(duì)具體項(xiàng)目要做可行性調(diào)查報(bào)告和現(xiàn)金流模型測(cè)算。 可以通過(guò)周邊租房需求，交通，周邊配套成熟度，物業(yè)可見(jiàn)度和物業(yè)改造成本五個(gè)維度來(lái)綜合評(píng)估項(xiàng)目可行性，然后通過(guò)現(xiàn)金流測(cè)算模型，測(cè)算在租賃期間內(nèi)，該項(xiàng)目的收益率，通過(guò)數(shù)據(jù)把風(fēng)險(xiǎn)量化，清楚的了解我們的營(yíng)入收入多少，成本多少。

其次，房源的獲取成本。 長(zhǎng)租公寓本身的收入來(lái)源來(lái)自于租金差，如果項(xiàng)目前期租金太高，哪怕你運(yùn)營(yíng)能力再好，也難以獲得理想的回報(bào)。甚至出現(xiàn)虧損。之前倒閉的樂(lè)咖，鼎家，愛(ài)公寓等幾家，都是因?yàn)楦呤盏统?，?dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，從而倒閉。違背行業(yè)本質(zhì)規(guī)律的，以后肯定會(huì)出問(wèn)題。如果能獲取性價(jià)比高的物業(yè)，尤其城市核心地區(qū)，交通方便，配套齊全的，那么，恭喜你，你已經(jīng)成功一半。

最后，要找一個(gè)行業(yè)內(nèi)有豐富經(jīng)驗(yàn)的人士作為合作伙伴。 包括剛才的可行性調(diào)查報(bào)告和現(xiàn)金流模式行業(yè)小白是做不出來(lái)，需要行業(yè)資深人士。如果團(tuán)隊(duì)有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的行業(yè)老兵，可以讓你少走很多彎路，甚至避雷。如果找不到這類合伙人怎么辦？那么，可以到長(zhǎng)租公寓相關(guān)的學(xué)習(xí)社或者教育機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，學(xué)習(xí)公寓行業(yè)的管理，運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷等方面的知識(shí)。

雖然行業(yè)目前在陣痛期，但是寒冬過(guò)后春天將會(huì)到了。沒(méi)有虧損的行業(yè)，只有虧損的企業(yè)。如果沒(méi)有做好充分準(zhǔn)備，還是回頭是岸。貿(mào)然進(jìn)入公寓行業(yè)，會(huì)死得很慘。

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