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“好不容易搶到的!”3月9日上午，趙源華和幾位老友在油菜花海漫步。

趙源華是甘肅省平?jīng)鍪腥?。今年初退休后，他以每?500元的價格，在成都崇州市白頭鎮(zhèn)五星村租下一個小院，租期6個月。他說，小院是他在一眾候選房中精挑細選的結(jié)果。

趙源華這么說，是因為四川的閑置農(nóng)房數(shù)量不少。四川農(nóng)業(yè)大學(xué)等機構(gòu)估算，全省常年閑置農(nóng)房數(shù)量達30萬—60萬套，若算上季節(jié)性閑置的，數(shù)量會更多。

今年的中央一號文件提出，探索農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現(xiàn)形式。事實上，自2018年起，四川就開始相關(guān)探索，嘗試讓城里人的田園牧歌生活需求與鄉(xiāng)村大量閑置農(nóng)房有效對接。

先行者的探索

為非村集體組織成員“開門”，擴大閑置農(nóng)房交易范疇

大豆泡發(fā)、磨漿……2月9日上午，在位于五星村的手工豆腐體驗店內(nèi)，店主鄭光雄指導(dǎo)前來研學(xué)的小學(xué)生制作手工豆腐。單是這一天，就有200多名游客在此體驗手工豆腐制作和豆腐宴。

鄭光雄的這家店，正是五星村首批被盤活的閑置農(nóng)房。

鄭光雄來到五星村是2018年。這一年的中央一號文件首次提出，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。當(dāng)年8月23日，成都市青羊區(qū)居民鄭光雄與五星村集體經(jīng)濟組織、五星村居民龔學(xué)倫分別簽訂協(xié)議，獲得龔學(xué)倫的閑置農(nóng)房使用權(quán)。

龔學(xué)倫說，自己早就在崇州市城區(qū)定居。此前曾有村外農(nóng)戶和企業(yè)想要購買這套農(nóng)房，但因政策限制無法成交。

擴大交易范圍的好處，體現(xiàn)在租金上。按照協(xié)議約定，租期15年，租金前5年為每年6萬元，后期逐漸遞增。這開了非本村集體組織成員農(nóng)房使用權(quán)交易的先河。承租當(dāng)年，鄭光雄斥資300萬元，將農(nóng)房改造成手工豆腐體驗店，2021年底前收回成本。

此后6年多的時間里，五星村4家閑置農(nóng)房被出租給外來投資者，20多戶農(nóng)房被改造成酒吧、餐館、農(nóng)家樂和商店。面對越來越多的交易需求，崇州市有關(guān)部門和白頭鎮(zhèn)政府先后介入，明確五星村閑置農(nóng)房交易要“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改建、統(tǒng)一管理”。同時，整合涉農(nóng)項目資金，對五星村村容村貌和農(nóng)田景觀進行整體布局、打造，并配套公共服務(wù)設(shè)施。目前，五星村周邊12分鐘車程內(nèi)，布局有三甲醫(yī)院、大型商場、菜市場及各類休閑娛樂設(shè)施。

改革帶來的活水，疊加景觀資源與公共服務(wù)資源的支撐，讓五星村成為網(wǎng)紅打卡點。去年，五星村接待游客近300萬人次，旅游綜合收入近9000萬元。

成功者的經(jīng)驗

村集體經(jīng)濟組織擔(dān)當(dāng)“二傳手”，降低交易違法違規(guī)風(fēng)險

五星村盤活閑置農(nóng)房成功的經(jīng)驗是什么？五星村黨支部書記、村委會主任高志偉認為，關(guān)鍵是用好村集體經(jīng)濟組織這個“二傳手”。

鄭光雄簽訂了兩份租房協(xié)議。與龔學(xué)倫簽訂的那份，主要約定價格、租期等。與五星村集體經(jīng)濟組織簽訂的協(xié)議中，單是禁止事項就有兩頁。主要內(nèi)容是：不得未批先建、未批先改；房屋改造不得超出原有宅基地范圍；不得建設(shè)別墅大院、私人會所等樓堂館所等。如違反上述協(xié)議，農(nóng)戶有權(quán)廢止協(xié)議并追究承租者的責(zé)任。

“這等于加了一道防護?！彼拇ㄞr(nóng)業(yè)大學(xué)教授冉瑞平解釋，在我國“三農(nóng)”制度體系中，農(nóng)房與農(nóng)村宅基地高度捆綁，具有福利性質(zhì)和社會保障等功能，產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)排他性特點。例如，為避免產(chǎn)權(quán)糾紛，不準非村集體組織成員對租用的農(nóng)房擴建。今年的中央一號文件也重申不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地。

一方面，盤活閑置農(nóng)房中存在諸多法律法規(guī)紅線；另一方面，維護自身權(quán)益能力較弱的農(nóng)戶，拉農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“入局”是最為現(xiàn)實的選擇。

在試點3年后，2021年，五星村把此前探索的做法制度化：村集體經(jīng)濟組織作為“中間人”，面向村民承租閑置農(nóng)房，面向客戶出租農(nóng)房或者入股企業(yè)，從法律上避免了農(nóng)戶與客戶的直接交易。

在高志偉看來，這樣做的好處，是村集體經(jīng)濟組織能參與盤活閑置農(nóng)房的交易全程，同時嚴格審核交易價格的合理性和交易條款的合規(guī)合法性，進一步降低交易過程及后續(xù)的風(fēng)險。

“這對雙方都有好處。”省社科院研究員郭曉鳴表示，這樣做的好處有三：整合資源，實現(xiàn)閑置農(nóng)房整體開發(fā)，提高交易價格；監(jiān)督企業(yè)或個人在后續(xù)的改建、運營行為，避免擴建、重建房屋等違法違規(guī)行為；降低農(nóng)戶與企業(yè)、個人直接發(fā)生糾紛的概率?！斑@是既能保護承租方，也能保護農(nóng)戶的制度設(shè)計。”

疑惑者的期待

補齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、交易體系短板，盡快厘清交易雙方權(quán)益

“基礎(chǔ)設(shè)施完善、公共服務(wù)體系完備、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、村集體經(jīng)濟組織強力支撐……”資陽市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局農(nóng)村宅基地管理科科長楊志用幾個關(guān)鍵詞為已盤活的閑置農(nóng)房“畫像”。

楊志認為，并非所有的村莊都具備這些要素，也意味著不是所有的閑置農(nóng)房都能助力村莊吃上“旅游飯”。

所言非虛。省社科院等多個機構(gòu)調(diào)查顯示，鄉(xiāng)村旅游需求旺盛的城市近郊目前占據(jù)全省閑置農(nóng)房盤活的絕大部分。而未來，部分交通便利和公共服務(wù)體系完備的閑置農(nóng)房的盤活方式，是抓住“銀發(fā)經(jīng)濟”爆發(fā)的契機，用于城鎮(zhèn)退休職工下鄉(xiāng)養(yǎng)老、休假。其余地區(qū)的閑置農(nóng)房，將用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)施用房。

不過，從各地探索和實踐來看，四川還有諸多“作業(yè)”待補。

首先，補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板。蛇年春節(jié)前，吉林省退休人員吳奇材退訂了樂山市的一處農(nóng)房。因為當(dāng)?shù)匚恢闷h且沒有公交車，對身患慢性疾病的吳奇材來說，看病、取藥很不方便。成都市大邑縣民宿從業(yè)者周家偉說，如果距離醫(yī)院、商場等車程超過15分鐘，閑置農(nóng)房盤活的難度就會增加。

其次，完善交易體系。廣元市劍閣縣龍源鎮(zhèn)居民趙民說，隨子女進城定居后，他一直想盤活自家的二層小樓，但始終沒有找到下家和估價機構(gòu)。這是交易體系缺失的結(jié)果。截至目前，全省最大的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺——成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所只完成了7個市州分公司建設(shè)，并未覆蓋全省。

最后，也是最關(guān)鍵的是，明確交易雙方的行為邊界和權(quán)益。

“特別是個人或者企業(yè)拿到房子以后，能做多大程度的改造？房屋質(zhì)量出問題了怎么辦？”周家偉說，這些關(guān)乎市場主體盤活農(nóng)房的積極性，但在法律法規(guī)層面仍屬空白。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳相關(guān)負責(zé)人介紹，當(dāng)前正積極組織對全省閑置農(nóng)房情況摸底，并借助宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設(shè)等，補齊農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的短板。同時，加快建設(shè)全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，推動形成閑置農(nóng)房交易大市場，探索農(nóng)房交易和產(chǎn)業(yè)培育新模式、新業(yè)態(tài)，盡可能讓更多閑置農(nóng)房煥發(fā)生機與活力。

□四川日報全媒體記者 王成棟

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